Die Untervermietung einer Wohnung ist nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig. Von einer „Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte“ im Sinne des § 553 BGB kann regelmäßig dann ausgegangen werden, wenn der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung jedenfalls nicht vollständig aufgibt. Hierzu genügt es in der Regel, wenn der Mieter ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin sein Mobiliar zu lagern oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.
Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung bei „berechtigtem Interesse“ des Mieters
Der Mieter kann einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung des Vermieters haben, wenn er ein sog. „berechtigtes Interesse“ hieran geltend machen kann. Die erforderliche Zustimmung ist vor der Überlassung der Mieträume beim Vermieter einzuholen.
Schadensersatz bei unrechtmäßiger Verweigerung der Zustimmung
Verweigert der Vermietet seine Zustimmung, obwohl er hierzu verpflichtet wäre, macht er sich schadensersatzpflichtig. Das hat der Bundesgerichtshof in der letzten Woche zugunsten der Mieter entschieden. Im konkreten Fall bewohnten die Mieter seit 2001 eine 3 – Zimmerwohnung in Hamburg. Seit 2010 halten sich die Mieter berufsbedingt überwiegend in Ottawa / Kanada auf, da der Mieter dort einer befristeten beruflichen Tätigkeit nachgeht. Die Mieter informierten die Vermieterin entsprechend und begehrten für einen Zeitraum von zwei Jahren von der beauftragten Hausverwaltung die Zustimmung zur Untervermietung der Wohnung. Mit Ausnahme eines von Ihnen weiterhin selbst genutzten Zimmers wollten sie die anderen Räume an eine benannte Interessentin vermieten. Die Untermieterlaubnis wurde verweigert. Mit rechtskräftiger Entscheidung des AG Hamburg wurde die Vermieterin zur Erteilung der Untermieterlaubnis verurteilt.
Darüber hinaus verlangen die Mieter in einem weiteren Verfahren die Zahlung von Schadensersatz i. H. v. von insgesamt 7.475 € nebst Zinsen wegen entgangener Untermiete. Das Amtsgericht gab diesem Anspruch statt; die hiergegen eingelegte Berufung der Vermieterin wurde vom Landgericht Hamburg zurückgewiesen. Auch die zugelassene Revision hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass die Vermieterin zur Erteilung der Untermieterlaubnis an die benannte Untermietinteressentin verpflichtet war. Die Mieter wollten sich durch die Untervermietung von ihren berufsbedingten Reise- und Wohnungskosten entlasten. Dies stellt ein „berechtigtes Interesse“ i. S. d. § 553 BGB dar. Die Verweigerung der Erteilung einer Untermieterlaubnis verletzt daher schuldhaft mietvertragliche Pflichten. Somit hat die Vermieterin den entstandenen Schaden zu ersetzen.
