Kündigung wegen Eigenbedarf

Im Eigenbedarfsfall hat der Vermieter zwei Möglichkeiten:

• der Abschluss eines Zeitmietvertrages (befristeter Vertrag) oder
• die Eigenbedarfskündigung bei einem unbefristeten Vertrag

Die Möglichkeiten rund um den Zeitmietvertrag (befristeter Mietvertrag) finden Sie hier. 

 

In diesem Beitrag wird auf die Möglichkeiten einer Eigenbedarfskündigung bei einem unbefristen Mietverhältnis näher eingegangen. Bei der Kündigung wegen Eigenbedarfes handelt sich um eine sogenannte ordentliche Kündigung des Vermieters nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Danach kann ein Vermieter kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt.

 

Was müssen Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung beachten?

Eine Eigenbedarfskündigung muss formell und materiell (inhaltlich) richtig sein, damit die gewünschte Wirkung - nämlich die Beendigung des Mietverhältnisses - einsetzt.

Sie sollten hier besonders sorgfältig arbeiten, damit Ihr Kündigungsschreiben im Zweifel auch einer gerichtlichen Überprüfung standhält. Denn zieht der Mieter nicht aus, muss der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Innerhalb dieses Verfahren überprüft das Gericht, ob die Eigenbarfskündigung im konkreten Fall wirksam ist.

 

Ein richtiges Kündigungsschreiben enthält folgende Mindestangaben (nicht abschließend)

• vollständige Benennung der Vertragsparteien
• richtige Kündigungsfrist (Vertrag oder § 573c Abs. 1 BGB)
• Begründung der Kündigung (§ 573 Abs. 3 S. 1 BGB)
• Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters  (§ 574 BGB)
• Schriftform (§ 568 BGB) - keine Email/ Fax/ Kopie, Vorsicht bei Vollmachten bei Hausverwaltungen
• Zugangserfordernis (z. B. Einschreiben/ Rückschein oder Bote)

 

Kein Kündigungsausschluss zugunsten des Mieters
Vorab ist stets zu prüfen, ob ein vertraglicher oder gesetzlicher Kündigungsausschluss besteht. Dazu ist auch der Mietvertrag von Bedeutung. Neuerwerber treten in bestehende Mietverträge ein. In Berlin (gesamtes Stadtgebiet) besteht ein 10 - jähriger Kündigungsschutz für Mieter nach Wohnungsumwandlung (§ 577 a BGB). Diese Frist läuft ab dem sogenannten „Ersterwerb" und geht auf spätere Erwerber über (kein neuer Fristlauf).

 

Die Begründung der Eigenbedarfskündigung
Das ist ein wichtiger Punkt: hier sollte besonders sorgfältig gearbeitet werden! An dieser Stelle muss im Kündigungsschreiben das sogenannte „berechtigte Interesse" des Vermieters an dieser Kündigung ausführlich und vollständig dargelegt werden. Versehentlich nicht aufgeführte Gründe werden nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB). Der Mieter soll bereits bei Erhalt des Kündigungsschreiben prüfen können, ob er sich gegen diese Kündigung verteidigen kann.

Der Vermieter muss also in seinem konkreten Einzelfall vortragen, warum er die Wohnung für sich oder eine vom Gesetzgeber privilegierte Person benötigt. Notwendig sind daher Angaben zu

• Bedarfsperson
• Bedarfszweck
• Bedarfsgrund

Anerkannte „Bedarfspersonen" sind z. B. die Kinder, der Ehegatte, die  Enkel, der Bruder / die Schwester; sie gehören zur sogenannten Kernfamilie des Vermieters. Nicht dazu gehören z. B. der geschiedene Ehegatte - da nicht mehr Kernfamilie - oder die  Eltern eines Lebensgefährten.

Der geltend gemacht Eigenbedarf muss stets plausibel sein.

 

Praktisch bedeutsam: der Widerspruch des Mieters wegen unzumutbarer Härte (§ 574 BGB)
Der Mieter hat ein gesetzliches Widerspruchsrecht gegen die Kündigung, wenn ihm die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Daher sollte vor Ausspruch der Kündigung überprüft werden, ob der Mieter voraussichtlich einer Kündigung erfolgreich widersprechen kann. Die Frage, inwieweit sich ein Mieter auf eine „unzumutbare" Härte berufen kann, muss im jeweiligen Einzelfall geprüft werden. Der Bundesgerichtshof hat in jüngster Vergangenheit hierzu mehrfach Stellung bezogen und die Anforderungen hieran zulasten der Mieter verstärkt.

Wurde der Mieter über sein Widerspruchsrecht belehrt, läuft für ihn eine Zwei-Monats-Frist innerhalb derer sein Widerspruch dem Vermieter zugehen muss. Erteilt der Vermieter den Hinweis auf das Widerspruchsrecht sowie dessen Frist und Form nicht (rechtzeitig), kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574b Abs. 2 BGB). Damit erfährt der Vermieter erst sehr viel später, ob sein Mieter von seinem Widerspruchsrecht Gebrauch machen möchte.

Bitte beachten Sie: jede Eigendarfskündigung unterliegt der Einzelfall-Betrachtung!

Informieren Sie sich vor Ausspruch der Eigenbedarfskündigung bezüglich ihrer Erfolgsaussichten!

 

aktuelle Rechtsprechung zum Eigenbedarf (Auszug)

• Eigenbedarf als Zweitwohnung ist grundsätzlich möglich - BGH, Urteil  vom 22.8.2017 , AZ: VIII ZR 19/17
• zur Anbietpflicht des Vermieters einer freien Alternativwohnung - BGH, Urteil vom 14.12.2016, AZ: VIII ZR 232/15
• hohes Lebensalter: Mieter kann Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen - LG Berlin, Urteil vom 12.03.2019, AZ: 67 S 345/18
• keine Eigenbedarfskündigung bei Suizidgefahr des Mieters - AG München, Urteil vom 22.11.2019 - AZ: 411 C 19436/18
• vorgetäuschter Eigenbedarf und seine Folgen - BGH, Beschluss vom 10.05.2016, AZ: VIII ZR 214/15
• 10 Jahre Kündigungsausschluss in Berlin auch für Altverträge - LG Berlin, Beschluss vom 17. März 2016, AZ: 67 O 30/16