Sie sind sich unschlüssig, ob der Mieter eine Renovierung durchführen muss bzw. ob die Klausel im verwendeten Mietvertrag standhält?
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Ist der Mieter nach unserer Einschätzung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet und es besteht ein Renovierungsbedarf, müssen Sie den Mieter grundsätzlich unter Fristsetzung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auffordern!
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Was sagt das Gesetz zur Renovierungspflicht?
Nach der gesetzlichen Regelung ist der Vermieter zur Instandhaltung des Mietsache verantwortlich (§ 535 Abs .1 S. 2 BGB). Dazu gehören grundsätzlich auch die sog "Schönheitsreparaturen" als eine besondere Form der Instandhaltung.
Darf man den Mieter überhaupt noch zur Renovierung verpflichten?
Anerkanntermaßen ist es zulässig, die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen vertraglich auf den Mieter abzuwälzen. Deshalb darf die Renovierungsverpflichtung nach wie vor im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden.
Warum sind frühere Renovierungsklauseln oft unwirksam?
Eine "Schönheitsreparatur -Klausel", die üblicherweise in einem Formular-Mietvertrag enthalten ist, unterliegt einer strengen Inhaltskontrolle gemäß §§ 305 ff BGB. Daher ist diese Klausel stets auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen. Die Rechtsprechung hat hierzu eine Vielzahl von Vorgaben gemacht, die bei der Überprüfung der Vertragsbestimmungen zu beachten sind. So kommt es, dass Klauseln aus Altverträgen „rückwirkend“ für unwirksam erklärt wurden. Der Mieter darf in einem solchen Fall die Wohnung grundsätzlich unrenoviert zurückgeben. Er hat darüber hinaus auch einen Anspruch gegen den Vermieter zu erfahren, ob dieser an einer (nicht bestehenden) Renovierungsverpflichtung festhält. Etwas anderes kann wiederum bei einem von Mieter angebrachten Anstrich in kräftigen Farben gelten.
Welche Voraussetzungen sind sonst noch zu erfüllen?
Darüber hinaus muss der Mieter seinerseits die Wohnung in einem "überwiegend renovierten Zustand" erhalten haben, damit eine wirksame Renovierungsverpflichtung besteht (BGH, AZ VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/13). Eine Wohnung kann auch als renoviert an den Mieter übergeben gelten, wenn der Vermieter die vom Mieter übernommene Anfangsrenovierung durch eine angemessene Geldzahlung oder durch „ mietfreies Wohnen“ angemessen kompensiert hat.
