Zwei wichtige Praxis - Fragen hat das Landgericht Berlin kürzlich beantwortet:
- Muss sich der Untermieter beim Vermieter persönlich vorstellen?
- Kann der Mieter die Untervermietung der gesamten Wohnung verlangen?
Einführung
Nach wie vor benötigt der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung (§ 540 Abs. 1 BGB). Die Zustimmung zur Untervermietung muss der Mieter vor Aufnahme des Untermieters einholen. Eine unerlaubte Untervermietung kann - nach einer Abmahnung - Grund zur fristlosen Kündigung sein.
Der Mieter hat einen Anspruch auf Zustimmung, wenn er ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ (z. B. finanzielle Entlastung oder anderweitig beruflicher Aufenthalt des Mieters) geltend machen kann. Verweigert der Vermieter die Untervermietung ohne hinreichenden Grund, schuldet er dem Mieter den Ersatz der entgangenen Untermiete (BGH, AZ: VIII ZR 349/13).
Frage 1 - Welche Angaben zum Untermieter darf der Vermieter verlangen?
Nach einer Entscheidung des LG Berlin (AZ: 64 T 49/20) darf der Vermieter folgende Angaben zum beabsichtigten Untermieter einfordern:
- Name
- Geburtsdatum
- Geburtsort
- berufliche Tätigkeit
Die ersten drei Merkmale dienen der Identifikation des neuen Bewohners.
Einen Anspruch auf ein persönliches Kennenlernen des Untermieters hat der Vermieter jedoch nicht. Denn die Auswahl des Untermieters obliege gemäß dem Urteil allein dem Mieter. Bei einer Untervermietung kommt das Vertragsverhältnis ausschließlich zwischen dem Mieter und dem Untermieter zustande.
Frage 2 - Darf der Mieter die Untervermietung der gesamten Wohnung verlangen? Wie ist es bei einer Einzimmer-Wohnung?
Es besteht kein Anspruch auf die Untervermietung der gesamten Wohnung! Eine Untervermietung meint stets nur die Überlassung eines Teils der Wohnung. Daher kommt grundsätzlich auch keine Untervermietung der (gesamten) Einzimmerwohnung in Betracht (LG Berlin, AZ: 64 T 65/19).
(Etwas anderes würde nur gelten, wenn der Mieter klar vorträgt, welchen abgrenzbaren Bereich der kleinen Wohnung er weiterhin selbst nutzen will.)
Hinweis
Untermietverhältnisse unterliegen ebenfalls der Mietpreis-Tabelle des "Berliner Mietendeckels" / MietenWoG Bln, so dass derzeit auch hier keine höheren Mieten verlangt werden können. Somit dürfen untervermietende Mieter nicht mehr verlangen als jeder vermietende Eigentümer.
