Nach wie vor benötigt der Mieter die Zustimmung des Vermieters, wenn er diese untervermieten möchte.
Der Vermieter muss jedoch der Untervermietung zustimmen, wenn der Mieter ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ hieran hat (§ 553 BGB)
(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Wann hat der Mieter ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ an einer Untervermietung?
Die Hürden hierfür sind vergleichsweise niedrig. Es reicht zum Beispiel bereits aus, nicht sozial vereinsamen zu wollen oder ein Jahr im Ausland zu verbringen oder eine Entlastung wegen eines finanziellen Engpasses erzielen zu wollen. Die Aufnahme eines Lebensgefährten stellt übrigens keine Untervermietung dar.
Der Fall: Mieter nutzt die Wohnung nur als Nebenwohnsitz
Ein Mieter aus Berlin hatte bereits in 2014 eine Drei- Zimmerwohnung angemietet. Da die Wohnung im weiteren Verlauf wegen Familiengründung mit zwei Kindern zu klein wurde, zog die Familie in eine Doppelhaushälfte in das Berliner Umland. Die Wohnung nutzte der Mieter jedoch weiterhin an mehreren Tagen in der Woche, da die Mietwohnung nur wenige Gehminuten von seinem Büro entfernt war. Der Mieter betreibt eine international tätige Spedition und muss daher aufgrund der Zeitverschiebung oft sehr früh bzw. sehr spät arbeiten. Die in der Nähe liegende Wohnung bietet ihm eine Übernachtungsmöglichkeit, ohne dass er die jeweils ca. 40 minütige Fahrstrecke zum Familienhaus auf sich nehmen muss.
Untervermietung zwecks finanzieller Entlastung
Der Mieter wünscht die Zustimmung zur Untervermietung für 2 der 3 Schlafzimmer, um sich kostenmäßig zu entlasten. Der Vermieter hatte dem Mieter zunächst zeitlich befristet die Untervermietung gestattet.
Später verweigerte der Vermieter die Zustimmung, da es sich beim Mieter lediglich um einen Nebenwohnsitz handelt.
BGH-Urteil: Untermieterlaubnis kommt auch bei einem Nebenwohnsitz in Betracht
Auch bei einem Nebenwohnsitz kann ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung zwecks finanzieller Entlastung bestehen, wenn der Mieter die Wohnung auch tatsächlich weiterhin aus beruflichen Gründen zu Wohnzwecken nutzt. Der Fall wurde an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, die diese Frage zu klären haben. Sollte der Mieter die Wohnung also tatsächlich weiterhin berufsbedingt nutzen, muss der Vermieter die Untermieterlaubnis erteilen.
