Wohnungseigentumsrecht

Das "Gesetz über das Wohnungseigentum und Dauerwohnrecht“ stellt die gesetzliche Grundlage im Wohnungseigentumsrecht dar. Dazu enthält die jeweilige Teilungserklärung bzw. der Teilungsvertrag sowie die Gemeinschaftsordnung wichtige Vereinbarungen, die zum Tragen kommen können. Ergänzt werden diese Regelungen durch eine Vielzahl von Urteilen der verschiedenen Gerichte.

Eine Teilingserklärung enthält sog. „sachenrechtliche“ Regelungsinhalte, durch die u. a. die Zuordnung von Wohn- und Teileigentum, Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie auch die Festlegung von Miteigentumsanteilen erfolgt. Hieran ist jeder Wohnungseigentümer gebunden.

In einer Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung steht es den Wohnungseigentümern frei, in einigen Bereichen von den gesetzlichen Vorschriften abzuweichen. Dazu gehören in der Praxis zum Beispiel Klauseln, die bezüglich einer Balkon-oder Fenstersanierung eine abweichende Kostentragungsregelung  zu Lasten des Sondereigentümers beinhalten. Voraussetzung dafür ist jedoch stets, dass diesbezüglich eine klare und eindeutige Regelung besteht. Jede einzelne Klausel kann in Bezug auf ihre Wirksamkeit gerichtlich überprüft werden.

Im Regelfall werden auf der jährlich anstehenden Wohnungseigentümerversammlung Beschlüsse zu Themen gefasst, die zuvor bei der Einladung zur Versammlung als Tagesordnungspunkt aufgeführt waren. Es gibt aber auch die Möglichkeit, außerhalb der Versammlung einen Beschluss im schriftlichen Umlaufverfahren zu fassen. Hierfür gilt jedoch die Besonderheit, dass ein Mehrheitsbeschluss (der auf der Versammlung hierfür ausreichend wäre) nicht genügt.

Der WEG-Verwalter wird durch Beschluss der Wohnungseigentümer für einen bestimmten Zeitraum bestellt. Die Aufgaben und Befugnisse des WEG-Verwalters ergeben sich aus dem Gesetz (§ 27 WEG). Grundsätzlich gilt, dass sich die Handlungsbefugnis des WEG-Verwalters aus dem Gesetz oder aus dem Verwaltervertrag ergibt. Des Weiteren darf der Verwalter im Rahmen einer Notgeschäftsführung tätig werden bei Angelegenheiten, die keinen Aufschub dulden. 

Ansonsten herrscht im Wohnungseigentum der Grundsatz, dass das Handeln stets der ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen muss. Was das im Einzelnen bedeutet, erläutern wir Ihnen in Ihrem Einzelfall gern.