Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 18.3.2015 seine Rechtsprechung in Bezug auf die Wirksamkeit der Übertragung von Renovierungsarbeiten auf Mieter im Rahmen von Formularmietverträgen geändert und zwar konkret zum Thema:
- Übernahme einer unrenovierten Wohnung durch den Mieter
- Abgeltungsklausel / Quotenabgeltungsklausel bei kurzer Mietdauer
Grundsatz: Schönheitsreparaturen = Vermieterpflicht
Nach den gesetzlichen Bestimmungen ( § 535 Abs. 1 BGB ) ist die Ausführung von Renovierungsarbeiten Vermieterpflicht. Denn Schönheitsreparaturen sind eine besondere Form der Instandhaltung und diese obliegt dem Vermieter. Daher ist es grundsätzlich Sache des Vermieters, die Wohnung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten.
Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Vertrag
Die Übertragung dieser eigentlichen Vermieterverpflichtung auf den Mieter ist nach wie vor möglich, unterliegt aber einer rechtlichen Kontrolle. Denn in der Praxis werden regelmäßig Formularmietverträge verwendet. Diese vorformulierten und vom Vermieter einseitig gestellten Vertragsbedingungen werden als sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB´s) einer Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB unterzogen. Befindet das Gericht eine Vertragsklausel hiernach als unwirksam, so tritt an deren Stelle die gesetzliche (Grund)Regelung, nämlich dass der Vermieter renovieren muss.
NEUE RECHTSPRECHUNG: Übergabe einer nicht renovierten Wohnung an den Mieter
Eine Formularklausel, die einem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, ohne den Aufwand für die Anfangsrenovierung angemessen zu kompensieren, ist unwirksam (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Denn der Mieter kann stets nur zur Beseitigung seiner eigenen Gebrauchsspuren verpflichtet werden. Im Falle der Übernahme einer unrenovierten Wohnung verpflichtet eine Renovierungsklausel den Mieter aber auch die Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Zudem müsste der Mieter die Wohnung ggf in einem besseren Zustand zurückgegeben als er ihn selbst bekommen hat.
BGH, Urteil vom 18.03.2015, AZ: VIII ZR 185/14
Was Sie hierzu wissen sollten:
Abgrenzung renoviert / unrenoviert
Als renoviert gilt eine Wohnung dann, wenn vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Wohnung zum Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer Renovierung vermittelt. Eine Wohnung wird demnach nur dann als renoviert gelten, wenn nur marginale Gebrauchsspuren vorhanden sind.
Beweislast
Der Mieter hat zu beweisen, dass er die Wohnung in einem nicht renovierten Zustand erhalten hat (BGH, Urteil vom 18.3.2015, AZ: VIII ZR 242/13)
Dokumentation des Zustandes im renovierten Zustand
Übergibt der Vermieter dem Mieter eine renovierte Wohnung, so sollte der Vermieter dies ausführlich dokumentieren.
Ausgleichszahlung an den Mieter bei Übernahme der Anfangsrenovierung
Die Übernahme der Anfangsrenovierung durch den Mieter kann finanziell kompensiert werden (z. B. durch Zahlung eines Geldbetrages oder Gewährung von Mietfreiheit), so dass die Wohnung als renoviert gilt und der Mieter wirksam zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann. Dieser Ausgleich muss aber angemessen sein. An einer Angemessenheit fehlt es, wenn der Mieter für die Renovierung von drei Zimmern lediglich einen halben Monat Mietfreiheit als Gegenleistung erhielt (BGH, Urteil vom 18.3.2015, AZ: VIII ZR 185/14)
NEU: kurze Mietdauer und Anwendung der Quotenabgeltungsklausel
Die häufig in Formularmietverträgen vorzufindende Abgeltungsklausel, wonach der Mieter wegen kurzer Mietdauer einen nach Zeitabständen gestaffelten Geldbetrag anstelle der eigentlich auszuführenden Renovierungsarbeiten zu zahlen hat, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 S. 1 , 2 BGB unwirksam. Die unangemessene Benachteiligung liegt darin, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar und verständlich erkennen kann, welche Kostenbelastung gegebenenfalls auf ihn zukommt.
Die Quotenabgeltungsklausel ist daher stets unwirksam und zwar unabhängig von der Frage, ob die Wohnung renoviert oder nicht renoviert übergeben wurde.
Der Mieter schuldet keine Zahlung.
BGH, Urteil vom 18.3.2015, AZ: VIII ZR 242/13
