Wie viel muss der gekündigte Mieter bezahlen?
Zieht der gekündigte Mieter nicht aus, darf er dort natürlich nicht kostenlos weiter wohnen. Vielmehr schuldet er nach § 546 Abs. 1 Alt. 2 BGB eine Entschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Wohnung.
Wie hoch die Entschädigung sein darf, hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden.
Geringe bisherige Miete oder hohe Marktmiete?
Im konkreten Fall war den Mietern zum 31.10.2011 wegen Eigenbedarfs gekündigt worden. Die Mieter zogen jedoch erst knapp 1,5 Jahre später aus. Die Vermieter verlangten für diese Zeit nicht nur die bisherige (geringe) Vertragsmiete von 1.050 € monatlich, sondern die deutlich höhere Marktmiete. Die Mieter überwiesen für diesen „Überziehungszeitraum“ lediglich die bisherige Miete. Der Vermieter verklagte die Mieter auf Zahlung des Differenzbetrages i. H. v. 7.300 € nebst Zinsen.
Das Urteil: Marktmiete ist zu zahlen
Die Mieter wurden zur Zahlung der vom Vermieter geforderten (ortsüblichen) Marktmiete verurteilt! Begründung: Mieter, die ihre Herausgabefichten verletzen, stehen keine Mieterschutzrechte zu. Daher muss sich der Vermieter bei seiner Entschädigungsforderung nicht an die aus einem Mietspiegel ersichtliche „Ortsübliche Vergleichsmiete“ halten. Denn Werte aus Mietspiegeln gelten als Maßstab für Mietererhöhungsverlangen in einem bestehenden Mietverhältnis. Hier soll der Mieter geschützt werden. Bei bei einem rechtmäßig gekündigten Mietverhältnis kann sich der (frühere) Mieter hierauf jedoch nicht berufen. Zweck der gesetzlichen Regelung zur Entschädigungszahlung bei verspäteter Rückgabe (§ 546 Abs. 1 Alt. 2 BGB) ist nämlich auch, entsprechend Druck auf den Mieter zur Rückgabe der Wohnung auszuüben.
Der Bundesgerichtshof schafft mit diesem Urteil Klarheit. Denn im mietrechtlichen Schrifttum wurde die Meinung vertreten, dass die (geringe) ortsübliche Vergleichsmiete Maßstab der Entschädigung sei. Danach hätten die Mieter für die weitere Nutzung der rechtmäßig gekündigten Wohnung deutlich weniger zahlen müssen.
Marktmiete rückwirkend und ohne Ankündigung fällig
Es besteht auch keine Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter, ihn auf die Höhe der Entschädigung hinzuweisen. Denn der Vermieter schuldet hierzu keinerlei Erklärungen. Der Anspruch auf Entschädigung besteht qua Gesetz. Für den Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Entschädigung in Höhe der Marktmiete kommt es nicht einmal darauf an, ob der Vermieter die Mietsache überhaupt neu vermieten möchte. Im konkreten Fall hatte der Vermieter wirksam wegen Eigenbedarfs gekündigt und wollte selbst einziehen.
Erweist sich eine Kündigung im Nachhinein als rechtmäßig (z. B. Räumungsklage wegen einer Eigenbedarfskündigung), kann dies für den nicht ausgezogenen Mieter nun deutlich teurer werden.
