Tritt im Laufe des Mietverhältnisses ein Mangel in der Wohnung auf, so ist der Mieter grundsätzlich zur Minderung der Miete berechtigt. Die Höhe der Minderung ist im Einzelfall zu bestimmen. Dieses Minderungsrecht besteht kraft Gesetz (§ 536 BGB); der Vermieter muss dem weder zustimmen noch kommt es darauf an, ob der Vermieter „etwas dafür kann“. Denn ein Vermieterverschulden ist keine Voraussetzung für dieses Minderungsrecht.
Mieter kürzt Miete nicht und zahlt vorbehaltlos weiter
In der Praxis wird häufig darum gestritten, ob überhaupt ein Mangel vorliegt und falls ja, welcher Minderungsbetrag hierfür angemessen ist. Deshalb zahlen Mieter häufig zunächst die Miete in voller Höhe weiter, bis eine Klärung herbeigeführt wurde. Im konkreten Fall waren die Mieter wegen Bauarbeiten im Hause zur Mietminderung berechtigt, zahlten aber monatelang die volle Miete vorbehaltlos weiter.
Anschließend verklagten sie den Vermieter auf Rückzahlung der „überzahlten“ Miete.
keine Rückforderungsrecht des Mieters für „überzahlte Miete“
Das Amtsgericht entschied: Die Rückforderung ist nach § 814 BGB ausgeschlossen! Zahlt der Mieter jedoch in Kenntnis seines Kürzungsrechtes die Miete unverändert weiter, ohne einen entsprechenden Vorbehalt zu erklären, ist ein späterer Abzug des Minderungsbetrages von der laufenden Miete unzulässig. Dabei darf regelmäßig davon aus gegangen werden, dass der Mieter um sein Minderungsrecht weiß. Dies insbesondere dann, wenn er den Mangel selbst anzeigte.
Mieter muss Minderung bei nächster Fälligkeit der Miete in Abzug bringen
Entsteht der Mangel nach Mietzahlung, darf noch mit der nächsten Mietzahlung aufgerechnet werden. Mit dem nächsten Fälligkeitstermin der Miete nach Kenntnis vom Mangel ist jedoch entweder die Miete zu mindern oder diese „unter Vorbehalt“ zu zahlen. Zahlt der Miete die Miete in voller Höhe weiter, ist ein späterer Abzug von laufender Miete unzulässig.
