Die in den Mietverträgen angegeben Wohnflächen stimmen häufig nicht 100 % mit den tatsächlichen Wohnflächen überein. Dies liegt i. d. R. an Messungenauigkeiten, die über viele Jahrzehnte von „Mietvertrag zu Mietvertrag“ übertragen wurden. Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes waren bisher Flächenabweichungen von bis zu 10 % auch bei Mieterhöhungen unbeachtlich. Daher wurde bei einem Mieterhöhungsverlangen bislang die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche als Berechnungsgrundlage verwendet, wenn sie im Toleranzbereich lag.
NEU RECHTSPRECHUNG: BEI MIETERHÖHUNG GILT AB SOFORT STETS DIE TATSÄCHLICHE WOHNFLÄCHE
Im Falle einer Mieterhöhung ist zukünftig stets die wahre Wohnfläche zu berücksichtigen.
Der Entscheidung des Bundesgerichtshofes lag folgender Sachverhalt zugrunde.
Im Mietvertrag war eine Wohnfläche von 156,95 qm genannt; die Wohnung war jedoch deutlich größer (210,43 qm). Der Vermieter wollte die bisherige Miete von ca. 630 € um 15 Prozent erhöhen.
Zusätzlich wollte er jedoch auch erstmalig die bisher noch nie berücksichtigte Wohnfläche für eine Mieterhöhung nutzen.
Der BGH entschied: maßgeblich zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.
Dennoch ist stets die sog. Kappungsgrenze (in Berlin max. 15 % in drei Jahren) in Bezug auf die Ausgangsmiete zu beachten.
TIPP: Die Toleranzgrenze von 10 % bei einer Wohnflächenabweichung hat (derzeit) weiterhin Bedeutung! In Bezug auf Mietminderung: es liegt nur dann ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vor, wenn die Wohnfläche mehr als 10 % abweicht. Auch bei Betriebskostenabrechnungen wird die vertraglich vereinbarte Wohnfläche angesetzt, solange sich die Abweichung im 10 % Toleranzbereich befindet.
