Dem Mieter obliegen hinsichtlich der Mieträume Sorgfaltspflichten. Eine verwahrloste Wohnung ist nicht nur für den Mieter ein gesundheitliches Problem, sondern stellt auch eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Denn der Vermieter hat ein Interesse daran, dass die Wohnung keinen Schaden nimmt.
Sorgfaltspflichten des Mieters
Wie oft eine Wohnung geputzt werden muss, kann der Vermieter allerdings nicht bestimmen. Der Mieter muss weder dauerhaft in der Wohnung wohnen, noch diese auf eine „Wohnfühltemperatur“ von 20 Grad beheizen. Der Mieter hat jedoch alles zu tun, um Schaden von der Wohnung abzuwenden. Zu den Sorgfaltspflichten des Mieters gehören u.a.
- eine Beheizung, die ein Einfrieren von wasserführenden Rohren verhindert
- eine ausreichende Belüftung, die Luftfeuchtigkeit zur Vermeidung von Schimmel abführt
- ausreichende Sauberkeit, um Schädlinge wie Mäuse und Schaben fernzuhalten
Messie-Wohnung: Hausmüll nicht entsorgt und Zimmer nicht mehr betretbar
Wie häufig in diesen Fällen war die konkrete Wohnung derart mit Gegenständen vollgestellt, dass ein Zimmer und das Bad gar nicht mehr betretbar war. Zudem häufte nicht entsorgter Unrat wie Essensreste und verdorbene Lebensmittel in den Räumen. Die Wohnung wurde auch nur noch notdürftig vom Mieter beheizt.
Darf der Vermieter einem „Messi“ kündigen?
Das Mietverhältnis bestand bereits seit 30 Jahren. Der Mietvertrag war ursprünglich mit der Mutter des Mieters abgeschlossen worden. Der Vermieter hatte den Mieter mehrfach wegen des stark verschmutzten und zugestellten Zustandes der Wohnung abgemahnt und anschließend auch das Mietverhältnis ordentlich als auch außerordentlich gekündigt. Im Räumungsprozess wurde durch das Amtsgericht ein Termin zur Besichtigung der Wohnung festgesetzt, um sich bei diesem Ortstermin einen Eindruck über den Zustand der Mietwohnung zu verschaffen. Danach stand auch aus Richtersicht fest, dass sich die Gefahr für die Verschlechterung der Mietsache durch das Mietverhalten signifikant erhöht hatte. Auch die Beheizung der Wohnung über nur einen in der Küche befindlichen Radiator ist unzureichend und verletzt Sorgfaltspflichten.
Das Urteil: fristlose Kündigung wirksam!
Auch das Berufungsgericht gab dem Vermieter recht. Nach Ansicht der Richter ist auch die fristlose Kündigung gerechtfertigt. Denn der Mieter war zuvor mehrfach abgemahnt worden; eine Verbesserung sei nicht eingetreten. Angesichts des Zustandes der Wohnung sei es dem Vermieter nicht weiter zuzumuten, bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist (9 Monate) zuzuwarten.
