Gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters § 577 BGB
Der Mieter hat nur dann ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn nach seinem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde. Bei einer ersten Veräußerung hat der Mieter dann die Möglichkeit von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen (§ 577 BGB) und in die Bedingungen des Kaufvertrages einzusteigen. Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn Vermieter die Wohnung an Familien- oder Haushaltsangehörige verkauft. War der Mieter hingegen bereits in eine Eigentumswohnung eingezogen, besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Verkauf an der Mieterin vorbei
Im konkreten Fall hatte die frühere Vermieterin ihr Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt und es hiernach ihrer Tochter ( neue Eigentümerin/Vermieterin) geschenkt. Nach dem Tode ihrer Mutter verkaufte die Vermieterin die Wohnung an einen Dritten ohne die Mieterin hierüber in Kenntnis zu setzen. Die Käuferin war bereits in das Grundbuch eingetragen als die Mieterin hiervon erfuhr.
Die Erwerberin bot der Mieterin die Wohnung später zum Verkauf an, dieser lag jedoch höher als wenn die Mieterin direkt von der Vermieterin gekauft hätte.
Mieterin verlangt Schadensersatz
Die Mieterin sah das nicht ein und verlangte Schadensersatz von der früheren Eigentümerin/Vermieterin in Höhe Kaufpreisdifferenz.
Bundesgerichtshof spricht Mieterin Schadensersatz zu
Der Bundesgerichtshof sprach der Mieterin einen Anspruch auf Schadensersatz zu. Denn die frühere Vermieterin hatte die Mieterin an der Geltendmachung ihres Vorkaufsrechtes gehindert. Es handelt sich i. Ü. auch um eine erste Veräußerung i. S. d. § 577 BGB, denn die Schenkung der Mutter an ihre Tochter stellt keine erste Veräußerung im Sinne dieser Vorschrift dar. Die erste Veräußerung war vielmehr der Verkauf der Wohnung durch die Tochter als Eigentümerin an einen Dritten..
Es besteht auch ein Anspruch auf Schadensersatz und nicht auf Erfüllung (Übereignung). Die Mieterin kann nicht darauf verwiesen werden, zunächst von der früheren Vermieterin die Übereignung zu verlangen, um dann wegen anfänglicher Unmöglichkeit ihren Schadensersatzanspruch gerichtlich geltend zu machen.
