Der Mieter benötigt gemäß § 540 Abs. 1 BGB die Erlaubnis des Vermieters, wenn er seine Wohnung oder auch nur einen Teilbereich seiner Wohnung untervermieten möchte. Eine Untervermietung ohne eine solche Zustimmung des Vermieters kann – nach einer Abmahnung – den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Mieter sollten daher ihren Vermieter unbedingt um Erlaubnis fragen, bevor sie einen Untermieter aufnehmen.
Anspruch des Mieters auf Erlaubnis zur Untervermietung
Unter bestimmten Umständen hat der Mieter sogar einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung gegen den Vermieter. Dies kann sich aus dem Mietvertrag oder auch aus dem Gesetz ergeben. Ein gesetzlicher Anspruch (§ 553 Abs. 1 BGB) auf Zustimmung des Vermieters besteht dann, wenn der Mieter hieran „ein berechtigtes Interesse“ hat. Hierunter fällt z. B. ein beruflich bedingter Auslandsaufenthalt des Mieters oder auch ein finanzieller Engpass. In jedem Fall hat der Mieter dem Vermieter neben den persönlichen Daten des potentiellen Untermieters auch die Gründe vorzutragen, die sein mieterseitiges „berechtigtes Interesse“ erkennen lassen.
Erteilung der Erlaubnis nur gegen Untermietzuschlag?
Das Gesetz sieht vor, der der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen kann. Dies nach § 553 Abs. 2 BGB jedenfalls dann, wenn dem Vermieter die Zustimmung nur gegen Zahlung eines Untermietzuschlages zugemutet werden kann. Dies muss sich nicht zwingend an den Umständen wie „größere Abnutzung“ oder „höherer Betriebskostenverbrauch“ orientieren.
Der Fall: Vermieter verlangt 100 € Untermietzuschlag pro Monat
Der Mieter zahlte für seine Wohnung eine sehr günstige Miete; verlangte von seinem Untermieter jedoch 355,00 € monatlich an Untermiete. Der Vermieter verlangte daher eine „wirtschaftliche Beteiligung“ an dieser Untermiete i. H. v. 100 € pro Monat. Der Mieter sah das nicht ein und erhob – unter Beantragung von Prozesskostenhilfe – Feststellungsklage, dass ein solcher Zuschlag (überhaupt) nicht geschuldet sei.
Landgericht Berlin: in der Regel 20 % Untermietzuschlag erlaubt
Das Landgericht Berlin hielt im konkreten Fall sogar 24 % (80 € im Monat) als Untermietzuschlag für angemessen. Bei einer veranschlagten Untermiete von 335 € ist ein Untermietzuschlag von 80 € (ca. 24 % des vom Mieter kassierten Betrages) angemessen. Dies sei nicht zu beanstanden, da der Mieter seinerseits eine Miete zahle, die unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete läge. Zahlt der Hauptmieter eine unterhalb der Ortsüblichkeit liegende Vergleichsmiete und macht er deshalb einen höheren Gewinn als der Vermieter, könne der Vermieter bis zu 25 % Untermietzuschlag verlangen.
