Berliner Vermieter sind erleichtert. Nun geht es in die Mietendeckel-Rückabwicklung.
Mietendeckel adé - Was ist passiert?
Am 15.04.2021 hat das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel nur verfasungswidrig erklärt. Damit sind sämtliche Regelungen des MietenWoG Bln „null & nichtig“. Die Entscheidung des BVerfG stellt explizit klar, dass das Land Berlin - auch zukünftig - über keine diesbezügliche Gesetzgebungskompentenz verfügt.
Auszug aus der Entscheidung BVerfG (AZ: 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20)
Was tun bei Mietrückständen?
Viele Mieter haben wegen des ungültigen Gesetzes nun Mietrückstände, die sie unverzüglich ausgleichen müssen. Das gilt u. a. für
- ausgesetzte Mieterhöhungen (z. B. Staffelmiete, Mieterhöhungen)
- abgesenkte Mieten seit dem 23.11.2020
Mieter sollten sich mit der Nachzahlung nicht viel Zeit lassen. Denn der Mietrückstand ist sofort zur Zahlung fällig.
Was tun bei Mietverträgen mit Schattenmieten?
Des Weiteren hatten sich in Berlin wegen der unklaren Rechtslage Mietverträge mit "Schattenmiete" (höherer BGB-Vertragsmiete) etabliert.
Auch hier ist die
- Differenz aus der vertraglich vereinbarten Miete und den tatsächlichen Zahlungen
nachzuzahlen. Viele „Schattenmietverträge“ enthalten von vornherein ein vertragliches Ratenzahlungsrecht, da hier zum Teil hohe Beträge aufgelaufen sind. Der Mieter ist in diesem Fall zur Ratenzahlung berechtigt und muss vom Vermieter meistens zusätzlich auch zur Nachzahlung aufgefordert werden. Bitte beachten Sie hierzu Ihre mietvertraglichen Vereinbarungen.
VORLAGE
Benutzen Sie jetzt unsere Vorlage zur Zahlungsaufforderung + Ratenzahlung Schattenmiete!
Was tun bei Zahlungsschwierigkeiten des Mieters?
Selbst die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hatte allen Berliner Mietern empfohlen, sich die wegen des MietenWoG Bln "eingesparten" Mieten für den Fall einer Nachzahlung unbedingt zurückzulegen. Eine Umfrage der Berliner Sparkasse hat nun ergeben, dass ca. 47% der befragten Berliner Mieter keine Rücklagen hierfür gebildet hat. Das ist für den Mieter problematisch, da Mietrückstände eine ernsthafte Pflichtverletzung, die - je nach Höhe & Dauer - zur fristlosen sowie fristgerechten Kündigung führen können. Auf einen nun vom Senat aufgelegten "Hilfsfonds" sollten weder Mieter noch Vermieter hoffen.
Vermieter können ihrem Mieter eine Ratenzahlung anbieten.
Einige Mieter könnten sich auch unverschuldet „Corona-bedingt“ in Zahlungsschwierigkeiten befinden. Im Einzelfall kann es daher durchaus sinnvoll sein, dem Mieter eine Ratenzahlung anzubieten.
Wie gehts weiter mit dem Mietrecht? Was gilt bei Neuvermietung & Mieterhöhung?
Neuvermietung
Ab sofort gilt wieder die frühere Rechtslage! Das bedeutet für Berliner Vermieter wieder höhere Vertragsmieten bei einer Neu- bzw. Wiedervermietung. Dabei sind die Bedingungen der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) zu beachten. Zuschläge für Möblierung, teilgewerbliche Nutzung und/oder Untervermietung) sind wieder zulässig. Für Zeitmietverträge gilt die Rechtslage wie bisher.
Mieterhöhungen
Es gelten wieder die früheren Bedingungen: eine Anpassung der Mieten in laufenden Mietverhältnissen (Mieterhöhung = max. 15% in drei Jahren nach §§ 558 ff. BGB) kann durchgeführt werden. Die "ortsübliche Vergleichsmiete" für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ergibt sich grundsätzlich aus dem Berliner Mietspiegel.
