Der Bundesgerichtshof hatte bereits im Jahre 2004 (AZ: VIII ZR 361/03) entschieden, dass Renovierungsklauseln in Formularmietverträgen, die einen sog. „starren Fristenplan“ enthalten, unwirksam sind. Eine „starre Frist liegt vor, wenn die Schönheitsreparaturen nach einem starren Zeitplan dem Mieter auferlegt wurden, ohne dass der tatsächliche Renovierungsbedarf berücksichtigt wird. Gleiches gilt für Gewerbemietverträge (BGH, Urteil vom 8.10.2008, AZ: XII ZR 84/06).
Problematisch sind auch an sich wirksame Schönheitsreparaturklauseln in Verbindung mit sog. „Endrenovierungsklauseln“. Denn bei dieser Konstellation ist der Mieter sowohl zur Renovierung im laufenden Mietverhältnis als auch bei seinem Auszug – unabhängig vom tatsächlichen Bedarf – verpflichtet. Dieser Summierungseffekt führt zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel.
Die meisten Mietverträge enthalten neben einer Renovierungsklausel auch die Formulierung, dass das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem bezugsfertigen Zustand zurückzugeben ist. Hierzu stellt sich die Frage, ob diese Formulierung dem Mieter eine Endrenovierung abverlangt, ohne dass der tatsächliche Renovierungsbedarf zu berücksichtigen ist. Denn das würde zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel führen. Im konkreten Fall stritten Vermieter und Mieter daher darüber, ob der Mieter in seinen Gewerberäumen die Schönheitsreparaturen ausführen muss.
Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass die Verpflichtung zur Rückgabe des Mietobjekts bei Vertragsbeendigung „in bezugsfertigem Zustand“ keine eigene, vom tatsächlichen Zustand der Räume unabhängige Verpflichtung zur Endrenovierung beinhaltet. Denn der Mieter muss zur Erfüllung dieser Verpflichtung die Mieträume nur in einem Erhaltungszustand zurückgeben, die es dem Vermieter ermöglicht, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten Zustand zu überlassen. Die Renovierungsklausel ist daher wirksam; der Mieter musste die Räume renovieren.
