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Eigenbedarf: Kündigungssperre in Berlin 10 Jahre auch für „Altfälle“

Landgericht Berlin, Beschluss vom 17. März 2016, AZ: 67 O 30/16
ACHTUNG: Update September 2020!
Diese Seite ist ergänzt durch neue Rechtssprechung und weitere Informationen zum Thema Eigenbedarf.

 

 

Eigenbedarfskündigung und Sperrfrist für Vermieter

Wer in Berlin eine Eigentumswohnung kauft, die bereits durch einen Mieter bewohnt wird, kann als Vermieter einer Kündigungsbeschränkung i. S. d. § 577 a BGB unterliegen.
Das bedeutet, dass der Vermieter für einen gewissen Zeitraum keine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen kann.

 

Kündigungsbeschränkung nach Wohnungsumwandlung (§ 577 a BGB)

Es ist jedoch nicht jeder Mieter einer Wohnung vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt. Denn § 577 a BGB schützt nur den Mieter vor der Geltendmachung von Eigenbedarf, dessen Wohnung nach Überlassung in Wohnungseigentum umgewandelt und dann veräußert wurde.

 

Kündigungssperre in Berlin 10 Jahre

Nach der aktuellen Berliner Kündigungsschutzklausel-VO, die seit Oktober 2013 in Kraft ist, beträgt die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen i. S. d. § 577 a BGB in Berlin einheitlich 10 Jahre.
Die frühere Verordnung aus dem Jahr 2011 sah eine deutlich kürzere Sperrzeit vor (3 bzw. 7 Jahre je nach Stadtbezirk). Erwerber, die vor Oktober 2013 eine vermiete Eigentumswohnungen kauften, vertrauten daher auf die maximal 7 jährige Kündigungssperre der früher geltenden Verordnung.

 

Was gilt für Wohnungen, die vor Erlass der Kündigungsschutzkalusel-VO 2013 den Eigentümer wechselten?

Das Landgericht Berlin hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob die lange Kündigungssperre von 10 Jahren auch für die Vermieter gilt, die vor Erlass dieser Verordnung ins Grundbuch eingetragen wurden. Im konkreten Fall hatte der neue Eigentümer die Wohnung bereits im Jahre 2009 gekauft und wollte im Jahr 2014 kündigen. Zum Zeitpunkt seines Erwerbes bestand die 10 Jahres Frist nicht. Er sah hierin eine verbotene Rückwirkung.

 

Langericht Berlin: 10 Jahresfrist gilt auch für Erwerber vor Erlass der aktuellen Verordnung

Das Landgericht Berlin hat hierzu festgestellt: eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung von Mietwohnraum ist während der Sperrfrist von zehn Jahren ab dem Zeitpunkt der erstmaligen Veräußerung der Wohnung ausgeschlossen. Die erst zum 1. Oktober 2013 in Kraft getretene Kündigungsschutzklausel-VO ist anzuwenden, auch wenn die Wohnung bereits vor diesem Zeitpunkt veräußert wurde. Die Verordnung verstoße wegen der überragenden Bedeutung des Mieterschutzes auch nicht gegen ein verfassungsrechtliches Rückwirkungsverbot.

 

Aufgrund des Hinweisbeschlusses hat der Vermieter die Klage zurückgenommen.