Dieser Fachartikel ist die Fortsetzung des ImmobilienScout24 Newsletter-Beitrags vom 28. Februar 2022 für Immobilieneigentümer."Zeitverträge - möblierte Kurzzeitmiete - welche Miete ist legal?
Wann dürfen Vermieter Mietverträge befristen?
Vermietung möblierter Apartments –zeitlich befristet – mit hoher Miete – ist gerade in Großstädten ein gängiges Vermietungsmodell. Welche Miete ist legal und wann darf der Vermieter einen Zeitvertrag schließen?
Möblierte Wohnen auf Zeit
Vermieter möchten ihre Immobilie häufig nur zeitlich befristet vermieten. Anschließend möchten sie neu entscheiden können, ob sie die Wohnung selbst nutzen, verkaufen oder neu vermieten möchten.
Zeitmietvertrag und Miethöhe – das sind die Regeln:
Der Gesetzgeber erlaubt Zeitverträge nur im Ausnahmefall. Rechtlich zulässig sind befristete Verträge als
- qualifizierter Zeitmietvertrag (§ 575 BGB)
Beispiel: Eigenbedarf des Vermieters
Mietpreisbremse ist zu beachten!!!
gesetzlicher zulässiger Befristungsgrund ist erforderlich
- Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
Beispiel: Kurzzeitmiete als Messewohnung, Kur-Aufenthalt
Mietpreisbremse findet keine Anwendung!!!
Kein Befristungsgrund vermieterseits erforderlich
FAZIT: Nur beim "Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch" i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist ein Zeitvertrag ohne wirksamen Befristungsgrund und eine höhere Miete ohne Probleme möglich!
Was kennzeichnet "Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch"?
Der Mieter nutzt in diesem Fall den Wohnraum nicht zum Wohnen im Sinne „von zu Hause sein“. Der Mieter mietet die Wohnung z. B. nur kurz aus beruflichen Gründen oder zu Ferienzwecken. Der Mieter bildet dort nicht seinen Lebensmittelpunkt; dieser besteht an einem anderen Ort.
Allein die möblierte Kurzzeitvermietung befreit Vermieter nicht von den Mietbegrenzungen der Mietpreisbremse. Für die Möblierung darf zusätzlich ein Möblierungszuschlag verlangt werden, der konkret zu berechnen ist.
Vermieter müssen also bei höherer Miete sicherstellen, dass sie die rechtlichen Bedingungen einer „Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch“ erfüllen. Es drohen sonst eine Entfristung des Mietvertrages und hohe Mietrückzahlungen wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse (bis zu 30 Monate).
hierzu das Urteil vom Landgericht Berlin (AZ: 65 S 36/21)
"Zeitmietvertrag mit ausländischem Mieter zu hoher Miete" - Vermieter muss Miete zurückzahlen!
Der klagende Mieter verlangt Rückzahlung überzahlter Miete wegen Verstoßes gegen die „Mietpreisbremse“. Der Vermieter beruft sich auf die kurze Mietdauer und den vereinbarten Vertragszweck der „vorübergehenden Nutzung“. Aus Sicht des Vermieters wurde nur ein "Mietvertrag über Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch" geschlossen.
Urteil Landgericht Berlin: Vermieter muss Miete zurückzahlen
Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, bei dem der Mieter vom Schutz des sozialen Mietrechtes ausgenommen ist, liegt typischerweise bei der Anmietung von Hotel- oder Ferienzimmern für eine kürzere Zeit vor. Nur unter eng definierten Voraussetzungen kann von einer – für den Mieter nachteiligen - Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch ausgegangen werden. Im vorliegenden Fall wollte der Mieter jedoch seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung gründen, um von dort aus in der Stadt zu leben und zu arbeiten. Die ausländische Verwurzelung des Mieters ist kein Anhaltspunkt dafür, dass der Wohnzweck nur vorübergehend war (LG Berlin, Urteil vom 21.09.2021, AZ: 65 S 36/21).
FAZIT
Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse bringt oft Ärger und hohe Nachzahlungen mit sich. Mieter können bis zu 30 Monate rückwirkend die Rückzahlung der überzahlten Miete vom Vermieter verlangen (gilt für Vertragsschlüsse ab dem 01.04.2020).
Informieren Sie sich daher über die rechtlich zulässige Miethöhe bei Vertragsschluss. Weitere Mietsteigerungen können auch über Staffel- oder Indexklauseln vertraglich vereinbart werden.
