Vermieter einer Eigentumswohnung rechnet die Betriebskosten verspätet ab
In der Praxis kommt das nicht selten vor: Die von der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellte Hausverwaltung erstellt die Jahresabrechnung nicht oder nicht fristgemäß. Fertigt der Verwalter pflichtwidrig keine Abrechnung, hat der vermietende Wohnungseigentümer Abrechnungsprobleme. Denn diese vom WEG-Verwalter zu erstellende Einzel-Jahresabrechnung beinhaltet alle umlagefähigen Betriebskosten und ist Arbeitsgrundlage des vermietenden Wohnungseigentümers, um dem Mieter seine Betriebskostenrechnung zu fertigen. Nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist kann der Vermieter grundsätzlich keine Forderungen mehr aus der Abrechnung gegen den Mieter geltend machen. Errechnete Nachzahlungsbeträge muss der Mieter dann wegen dieser Verspätung nicht mehr leisten.
Muss der Vermieter gegenüber dem Mieter für Versäumnisse des WEG-Verwalters einstehen?
Im konkreten Fall hatte der Vermieter erst nach über zwei Jahren über die Betriebskosten abgerechnet. Die Jahre 2010 und 2011 wurden erst in 2013 abgerechnet. Diese Verspätung entschuldigte er damit, dass der Verwalter pflichtwidrig keine Abrechnungen erstellt hatte. Erst der neue Verwalter habe die notwendigen Jahresabrechnungen (verspätet) gefertigt und den notwendigen Beschluss der Wohnungseigentümer hierüber herbeigeführt.
Die der Mieterin verspätet übersandten Abrechnungen wiesen Nachzahlungsbeträge aus. Die Mieterin verweigerte die Nachzahlung mit der Begründung, dass sie nach Verstreichen der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist keine Nachzahlung mehr schulde. Der Vermieter verklagte die Mieterin auf Zahlung der Nachforderungen aus den beiden (verspäteten) Abrechnungen.
Der Bundesgerichtshof entschied:
Der Vermieter muss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abrechnen. Diese Jahresfrist soll eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten sicherstellen. Mieter und Vermieter erlangen hierdurch schnell Rechtssicherheit über gegenseitige Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen. Dies gilt auch dann, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über diese Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.
Nach Ablauf der Jahresfrist kann der Vermieter nur noch dann eine Nachforderung gegenüber dem Mieter geltend machen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 S. 2 Hs. 2 BGB). Die gesetzlich vorgeschriebene Abrechnungsfrist setzt jedoch nicht voraus, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung nach § 28 Abs 5 WEG bereits gefasst sein muss. Dies ist keine (gesetzliche) Voraussetzung und würde sonst auch Mieter von Eigentumswohnungen benachteiligen, wenn diese erst auf Beschlüsse von Wohnungseigentümern zu warten hätten.
Damit kann ein Vermieter, dessen WEG-Verwaltung die Abrechnung nicht rechtzeitig erstellt, nur noch dann einen Nachzahlungsbetrag gegenüber der Mieter geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten habe.
Dies hat der Vermieter darzulegen und zu beweisen.
Festzuhalten ist, dass ein WEG – Verwalter nicht Erfüllungsgehilfe des vermietenden Wohnungseigentümers bezüglich mietrechtlich geschuldeter Betriebskostenabrechnungen sei. Somit muss sich der Vermieter auch nicht dessen Verschulden zurechnen lassen. Die Frage ist aber, was der Vermieter selbst unternommen habe, um die Abrechnung für den Mieter rechtzeitig zu fertigen.
Für den Vermieter sei hier bereits im Laufe des Jahres 2010 erkennbar gewesen, dass der Verwalter die Jahresabrechnungen nicht rechtzeitig erstellen werde. Der Vermieter habe nichts dazu vorgetragen, was er selbst veranlasst habe, um die Abrechnung für den Mieter erstellen zu können. Dies genüge nicht, um sich darauf berufen zu können, man habe die Verspätung der Abrechnung als Vermieter nicht zu vertreten.
