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Zwangssanierung von Wohngebäuden steht bevor - Eigentümer drohen hohe Kosten

15. März 2023

Verbot für Gas- und Ölheizungen sowie ein EU-Sanierungszwang auf Energieklasse D bis 2033 geplant!

Das betrifft zunächst Eigentümer, Vermieter und WEG´s mit älteren Bestandsbauten. Aber auch für Mieter würde es teuer werden: denn auf sie würden erhebliche Mieterhöhungen wegen energetischer Modernsierungen zukommen.

 

Ein aktueller Überblick (03/2023)

Es gibt zwei neue Gesetzesvorhaben, die auf eine zeitnahe Sanierung des Wohnungsbestandes in Deutschland abzielen. Vermietern drohen dann erhebliche Kosten. Aber auch für Mieter würde es teurer werden. 

Denn sollte es hierzu tatsächlich kommen, entstehen für Haus- und Wohnungseigentümer mit älterer Haustechnik Sanierungsauflagen und zwar

 

  1. Verbot + Umrüstung von Gas- und Ölheizungen
    Grundlage: Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)
    Start: ab 01/2024
    Voraussetzung: Bundestagsbeschluss

 

  1. EU-Sanierungszwang von Wohngebäuden mit schlechteren Energieklassen, konkret ist eine Sanierung eines Wohngebäudes erforderlich
    bis 2030 auf Energieklasse E
    bis 2033 auf Energieklasse D

    Grundlage:  Novelle der Gebäuderichtlinie (EPBD)
    Start: ab 01/2024
    Voraussetzung: Beschluss des EU-Parlamentes + EU-Rates

 

Der Großteil des Wohnungsbestandes in Deutschland sind ältere Bestandsbauten mit der Energieklasse E oder F (vgl. Energieausweis).

Sollten diese Vorhaben wie geplant umgesetzt werden, ist ein erheblicher Anteil des deutschen Wohnungsbestandes zeitnah energetisch zu sanieren. Die Hauptlast dürfte hier bei den privaten Vermietern liegen, die mehr als 60% des Wohnungsbestandes stellen.

Für Immobilien mit schlechteren Energieklassen werden voraussichtlich die Kaufpreise nachgeben.

 

1. Verbot von Gas- und Ölheizungen

Worum geht es beim Verbot für Gas- und Ölheizungen?

Deutschland will bis 2045 klimaneutral sein. Dieses Ziel ist ohne die Sanierung des Gebäudebestandes nicht zu erreichen:  80% des Wärmebedarfes wird aktuell mit der Verbrennung von fossilen Brennstoffen produziert.

Die lange Lebensdauer einer Gas- oder Ölheizung (ca. 25 Jahre) passt nicht zu den gesetzten Klimazielen. Selbst im Jahr 2021 lag der Anteil von Gasheizungen bei neu installierten Heizungen noch bei 70 Prozent. 

Daher will der Bundeswirtschaftsminister Habeck die notwendige Energiewende zeitlich vorziehen und vorschreiben, dass ab 2024 neu einzubauende Heizungen zu mind. 65% aus erneuerbaren Energien betrieben werden. Faktisch bedeutet das ein AUS für Gas-/Ölheizungen. Diese dürften ab 2024 nicht mehr NEU verbaut werden.

 

Wie heizen deutsche Haushalte eigentlich?

Es gibt rd. 41 Millionen Haushalte in Deutschland. Davon heizen

  • ca. 50% mit Erdgas
  • ca. 25% mit Heizöl
  • ca. 14% mit Fernwärme
  • ca. 6% mit Feuerungsanlagen für Holz, Holzpellets, Biomasse
  • ca. 3 % mit Wärmepumpen

Was ist genau zum Gas- und Ölheizungsverbot geplant?

Im Ergebnis sollen ab 2045 sämtliche Heizungen mit erneuerbaren Energien (Wind, Sonne) betrieben werden.

Dabei sind zuerst Gas- und Ölkessel auszutauschen, die bis 1996 eingebaut wurden. Der Austausch muss bis 2026 erfolgen. Heizungen mit Einbau von 1997 bis 2024 haben eine auf 20 Jahre (sukzessiv) verkürzte Betriebsdauer.

Die einzelnen Punkte *

  1. Die Pflicht zum Erneuerbaren Heizen gilt nur für den Einbau neuer Heizungen; Ausnahmen sind möglich. In Härtefällen können Eigentümer von der Pflicht befreit werden. 
  2. Bestehende Heizungen könnten weiter betrieben werden. Kaputte Heizungen können repariert werden. 
  3. Wenn eine Erdgas- oder Ölheizung irreparabel ist (Heizungshavarie), gibt es pragmatische Übergangslösungen und mehrjährige Übergangsfristen, so dass der Umstieg auf eine Erneuerbaren-Heizung nicht ad hoc erfolgen muss.
  4. Die vorgesehene Regelung ist technologieoffen. In bestehenden Gebäuden können auch weiterhin Gasheizungen eingebaut werden, wenn sie mit 65% grünen Gasen oder in Kombination mit einer Wärmepumpe betrieben werden. Es gibt also mehrere Möglichkeiten mit verschiedenen Technologien die Vorgabe für das Heizen mit erneuerbaren Energien zu erfüllen.
  5. Der Umstieg soll durch Förderung gerade für untere und mittlere Einkommensgruppen unterstützt werden.

*Quelle: Bundeswirtschaftsministerium für Wirtschaft und Klimaschutz

Wie soll es bezahlt / finanziert werden?

Hierzu soll es ein milliardenschweres Förderprogramm geben, das sich allerdings am Einkommen orientiert. Angedacht sind z. B. Zuschüsse bei einer Wärmedämmung von 20% und bei  Wärmepumpe bis zu 40%. Im Gesetzesentwurf zum GEG sind Übergangsfristen, Ausnahmen und Härtefallklauseln verankert.

Was bedeutet das für Wohnungseigentümer (WEG) und Mieter?

Es gibt auch bereits Detailregelungen zur praktischen Abwicklung der Sanierung in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG).

Auch Mieter müssten sich dann wegen zulässiger Modernisierungsumlagen auf höhere Mieten einstellen. Auf die „Familie Mustermann“ käme z. B. nach dem Einbau einer neuen Heizungsanlage + Fassadendämmung - mit einem Kostenanteil i. H. v. 18.000 € für ihre Wohnung - eine monatliche Mieterhöhung auf ca. 120 € pro Monat zu. Denn Modernisierungskosten sind nach § 559 Abs. 1 S. 1 BGB in Höhe von 8% umlagefähig

Das Thema "Modernisierung im Mietverhältnis" wird in diesem Zusammenhang einen Beratungsschwerpunkt bilden.

Hierzu gibt es eine Vielzahl von Vorschriften zu beachten 

  • form - und fristgerechte Ankündigung einer energetischen Modernisierung (§§ 555b ff BGB)
  • Duldungspflichten eines Mieters (§ 555d BGB)
  • Mietminderungsrechte während einer Moderniserung?
  • Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierung - Form & Fristen (§ 559 BGB)
  • Anrechnung von Drittmitteln (Zuschüsse) (§ 559a BGB)

Für die HEV-Mitglieder werden rechtzeitig aktuelle Vorlagen im HEV-Formularcenter (24/7 im Sofort-Download) hinterlegt sein.

 

Welche Fragen sind noch ungeklärt?

Eine Vielzahl von Fragen, insbesondere zu Handwerker-Kapazitäten, Lieferbarkeit von Wärmepumpen sowie diesezügöiche Anschlusskapazitäten an das Stromnetz usw.  

Wie geht’s weiter?

Der Gesetzentwurf zur Neufassung des GEG befindet sich derzeit in der Ressortabstimmung des Bundeskabinettes.

Was könnte passieren, wenn ich als Eigentümer nicht saniere?

Ist der Eigentümer kein Härtefall und sind die Übergangsfristen verstrichen, müsste der Schornsteinfegern die Heizung stilllegen.

Ansonsten kommen auch Vermietungsverbote in Betracht. In Frankreich dürfen Wohnungen mit der Energieklasse G bereits seit 01/2023 nicht mehr vermietet werden. Ab 2028 besteht ein Vermietungsverbot für Immobilien mit der Energieklasse F.

2. EU-Sanierungszwang von Wohngebäuden mit schlechteren Energieklassen

Die einzelnen Mitgliedsstaaten müssten bei Inkrafttreten der neuen EU-Richtlinie sicherstellen, dass der durchschnittliche Primärenergieverbrauch in kWh/(m²*a)  des gesamten Wohngebäudebestands.

Wohngebäude sollen bis 2030 mindestens Effizienzklasse E und bis 2033 Effizienzklasse D erreichen. Nichtwohngebäude und Immobilien der öffentlichen Hand müssen bis 2028 bzw. 2030 auf Stand gebracht werden. Grundlage soll ein in allen EU-Staaten geltendes einheitliches System der Effizienzklassen A bis G sein.

 

  • bis 2030 mindestens Gesamtenergieeffizienzklasse E
  • bis 2033 mindestens Gesamtenergieeffizienzklasse D

 

Für bereits umfassend sanierte Wohngebäude könnte eine Solarpflicht kommen. Neubauten sollen z. B. ab 2028 als Nullemissionsgebäude errichtet werden.

Das bedeutet, dass es bis 2033 in Deutschland keine Immobilien der Energieeffizienzklassen E/F/G mehr geben soll. Nach Schätzungen wären dann in den nächsten gut 9 Jahren ca. 45% des deutschen Wohngebäudebestandes zu sanieren.

Auf Eigentümer von unsanierten Immobilien kommen nach Schätzungen - je nach Ausgangslage - zwischen 10.000 € bis 150.000 € zu.

 

 

Wie geht’s weiter?

Die EU-Richtlinie muss in das nationale Recht umgesetzt werden. Weitere Details wie Finanzierungen und mögliche Sanktionen für Eigentümer werden dann im Rahmen der Umsetzung in nationales Recht festgelegt.