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Zwangssanierung von Wohngebäuden steht bevor - Eigentümer drohen hohe Kosten

15. März 2023

Verbot für Gas- und Ölheizungen sowie ein EU-Sanierungszwang auf Energieklasse D bis 2033 geplant!

Das betrifft zunächst Eigentümer, Vermieter und WEG´s mit älteren Bestandsbauten. Aber auch für Mieter würde es teuer werden: denn auf sie würden erhebliche Mieterhöhungen wegen energetischer Modernsierungen zukommen.

 

Ein aktueller Überblick (03/2023)

Es gibt zwei neue Gesetzesvorhaben, die auf eine zeitnahe Sanierung des Wohnungsbestandes in Deutschland abzielen. Vermietern drohen dann erhebliche Kosten. Aber auch für Mieter würde es teurer werden. 

Denn sollte es hierzu tatsächlich kommen, entstehen für Haus- und Wohnungseigentümer mit älterer Haustechnik Sanierungsauflagen und zwar

 

  1. Verbot + Umrüstung von Gas- und Ölheizungen
    Grundlage: Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)
    Start: ab 01/2024
    Voraussetzung: Bundestagsbeschluss

 

  1. EU-Sanierungszwang von Wohngebäuden mit schlechteren Energieklassen, konkret ist eine Sanierung eines Wohngebäudes erforderlich
    bis 2030 auf Energieklasse E
    bis 2033 auf Energieklasse D

    Grundlage:  Novelle der Gebäuderichtlinie (EPBD)
    Start: ab 01/2024
    Voraussetzung: Beschluss des EU-Parlamentes + EU-Rates

 

Der Großteil des Wohnungsbestandes in Deutschland sind ältere Bestandsbauten mit der Energieklasse E oder F (vgl. Energieausweis).

Sollten diese Vorhaben wie geplant umgesetzt werden, ist ein erheblicher Anteil des deutschen Wohnungsbestandes zeitnah energetisch zu sanieren. Die Hauptlast dürfte hier bei den privaten Vermietern liegen, die mehr als 60% des Wohnungsbestandes stellen.

Für Immobilien mit schlechteren Energieklassen werden voraussichtlich die Kaufpreise nachgeben.

 

1. Verbot von Gas- und Ölheizungen

Worum geht es beim Verbot für Gas- und Ölheizungen?

Deutschland will bis 2045 klimaneutral sein. Dieses Ziel ist ohne die Sanierung des Gebäudebestandes nicht zu erreichen:  80% des Wärmebedarfes wird aktuell mit der Verbrennung von fossilen Brennstoffen produziert.

Die lange Lebensdauer einer Gas- oder Ölheizung (ca. 25 Jahre) passt nicht zu den gesetzten Klimazielen. Selbst im Jahr 2021 lag der Anteil von Gasheizungen bei neu installierten Heizungen noch bei 70 Prozent. 

Daher will der Bundeswirtschaftsminister Habeck die notwendige Energiewende zeitlich vorziehen und vorschreiben, dass ab 2024 neu einzubauende Heizungen zu mind. 65% aus erneuerbaren Energien betrieben werden. Faktisch bedeutet das ein AUS für Gas-/Ölheizungen. Diese dürften ab 2024 nicht mehr NEU verbaut werden.

 

Härtefall-Regelung

Wann bin ich ein Härtefall und frei von den Verpflichtungen des GEG?
Dies ist dann der Fall, wenn die Verpflichtungen in Ihrem konkreten Fall eine unzumutbare Härte darstellen würde. Unzumutbare Härte kann sich ergeben aufgrund von besonderen  

  • persönlichen
  • baulichen oder
  • sonstigen Umständen.  

Beispiele: hohes Alter, Pflegebedürftigkeit, Finanzierungsschwierigkeiten 

Eigentümer können hierzu einen entsprechenden Antrag bei der zuständigen Behörde stellen, um sich von den Anforderungen des Gesetzes befreien zu lassen. Hierbei können sie sich auch vertreten lassen. 

Praxis-Beispiel I - irreparable Heizung + kommunaler Wärmeplan: NEIN. Was ist zu tun?

In dieser Übergangszeit - also von 01/2024 bis zur Existens eines "Wärmeplanes" - dürfen auf erneuerbare Energien umrüstbare Heizungen verbaut werden. Eine in dieser Übergangszeit eingebaute Heizung darf also vorerst weiterhin mit fossilen Brennstoffen betrieben werden, wenn eine Umstellung auf erneuerbare Energien - wie unten dargestellt - möglich ist. 

Da spätestens bis 06/2028 kommunale Wärmepläne existieren, beginnt dann für diese Heizungen die stufenweise Umstellung (zum Beispiel durch den Bezug von Biomethan) wie folgt:

Anteil der erneuerbaren Energie

  • ab 01/2029 mindestens 15 % 
  • ab 01/2035 mindestens 30 %
  • ab 01/2040 mindestens 60 % 

Zusätzlich schreibt das Gesetz (§ 71 Nr. 11 GEG) eine verpflichtende Beratung vor dem Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizungsanlage vor, um 

  • auf wirtschaftliche Risiken durch steigende CO2-Preise 
  • auf mögliche Auswirkungen der örtlichen Wärmeplanung  

hinzuweisen. 

Hinweis: Der CO2-Preis wird zukünftig deutlich steigen. Ab 2027 gilt sogar eine freie Preisbildung am europäischen Handelsmarkt für Emissionszertifikate. Damit verteuern sich auch die Heizkosten bei Öl- und Gasheizungen.  

Praxis-Beispiel II - irreparable Heizung + kommunaler Wärmeplan: JA - Was ist zu tun?

Existiert ein "Wärmeplan", greifen die Pflichten des Gebäudeenergiegesetzes. Das heißt, dass mind. 65% der Heizenergie der neuen Heizung aus erneuerbaren Energien (z. B. Wärmepumpe, Solaranlage, Hybrid- oder Pelletheizungen) stammen muss. Dies gilt jedenfalls dann, wenn man kein Härtefall ist. Aber auch dann sind neue Gas- bzw. Ölheizungen weiterhin erlaubt, wenn sie z. B. in Kombination mit Biomethan oder einer Wärmepumpe, Solarthermie-Anlage betrieben werden.  

Praxis-Beispiel III - irreparable Heizung + kommunaler Wärmeplan: JA - aber NOCH keine Anschlussmöglichkeit im Einzelfall. Was ist zu tun?

Für diese Fälle sieht das Gesetz weitere Übergangsfristen für Eigentümer & Vermieter vor! Beispiele für weitere Übergangsfristen trotz Vorliegen eines "Wärmeplanes"*: Liegt z. B. auf der Grundlage der kommunalen Wärmeplanung ein von der Bundesnetzagentur genehmigter Fahrplan für den Ausbau oder die Umstellung eines Gasnetzes auf Wasserstoff vor, kann eine auf 100% Wasserstoff umrüstbare Gasheizung noch bis zur Umstellung auf Wasserstoff mit 100% Erdgas betrieben werden. 

Auch wenn ein Vertrag mit einem Wärmenetzbetreiber abgeschlossen wurde, der den Anschluss an ein Wärmenetz innerhalb von max. 10 Jahren zusagt, kann bis dahin noch eine Gasheizung zum Übergang eingebaut und betrieben werden. Danach muss das Gebäude an das Wärmenetz angeschlossen werden. 

*Quelle: Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz

Praxis-Beispiel IV - Gasetagenheizung im Mehrfamilienhaus defekt - wie gehts weiter?

Grundsätzlich besteht auch hier erst die Verpflichtung zur Umstellung beim Heizungstausch auf 65% erneuerbare Energien, wenn ein "Wärmeplan" vorliegt. Existiert ein "Wärmeplan" muss innerhalb von 5 Jahren nach dem Austausch der ersten Etagenheizung entschieden werden, ob die Wärmeversorgung zentralisiert oder weiter dezentralisiert erfolgen soll. Stichtag für den 5-jährigen Fristlauf ist also der 1. Austausch einer Einzelheizung nach dem Vorliegen eines "Wärmeplanes".

Wärmeversorgung soll zukünftig zentral erfolgen (Zentralheizung) 

Für den Fall einer Zentralisierung beträgt die Umsetzungsfrist weitere 8 Jahre. Nach Inbetriebsnahme der neuen Zentralheizung müssen dann sämtliche (auch zwischenzeitlich erneuerte) Etagenheizungen nach Ablauf eines weiteren Jahres angeschlossen werden.

Wärmeversorgung soll zukünftig weiterhin denzentral erfolgen (Einzelheizungen) 

Wurde innerhalb der Überlegungsgfrist von 5 Jahren entschieden, dass die Wärmeversorgung weiter dezentral erfolgen soll, sind nach Ablauf dieser Frist sämtliche Etagenheizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien zu nutzen.

Lohnt sich die Beauftragung eines Energieberaters?

Die energetische Ertüchtigung einer Immobilie sollte hinsichtlich Einzelmaßnahmen, Kosten und möglicher Zuschüsse gut geplant sein. 

Daher lohnt sich in vielen Fällen die Unterstützung durch einen zertifizierten Energieberater (DENA), der Ihnen einen sogenannten „individuellen Sanierungsfahrplan“ (iSFP) fertigt.

Vorteile für einen iSFP auf einen Blick:

  • Vor-Ort-Termin: Analyse des IST-Zustandes
  • Individuelle Energieberatung
  • Konkrete Sanierungsstrategie nebst Angabe von ca. Kosten
  • Zusätzliche 5 % Förderbonus auf später ausgeführte Maßnahmen

Die Energieberatung ist wichtig und wird daher staatlich gefördert: die Kosten des iSFP sind bis zu 80% förderfähig.

Preis-Beispiele für einen iSFP

  • ca. 1.800 € bei einem Einfamilienhaus --> BAFA Förderung 80 % bis zu 1.300 €
  • ca. 2.300 € bei einem MFH mit 4 WE --> --> BAFA Förderung 80 % bis zu 1.700 €

 

Für HEV-Mitglieder:

Sie möchten einen Kontakt zu einem DENA-zertifizierten Energieberater?

Fragen Sie diesen sehr gern bei uns an -  Jetzt zertifizierten Energieberater anfragen>>

Was könnte passieren, wenn ich als Eigentümer trotz Verpflichtung die Heizung nicht entsprechend umstelle?

Ist der Eigentümer kein Härtefall und sind die Übergangsfristen verstrichen, müsste der Schornsteinfegern die Heizung stilllegen.

Ansonsten kommen auch Vermietungsverbote in Betracht. In Frankreich dürfen Wohnungen mit der Energieklasse G bereits seit 01/2023 nicht mehr vermietet werden. Ab 2028 besteht ein Vermietungsverbot für Immobilien mit der Energieklasse F.

2. EU-Sanierungszwang von Wohngebäuden mit schlechteren Energieklassen

Die einzelnen Mitgliedsstaaten müssten bei Inkrafttreten der neuen EU-Richtlinie sicherstellen, dass der durchschnittliche Primärenergieverbrauch in kWh/(m²*a)  des gesamten Wohngebäudebestands.

Wohngebäude sollen bis 2030 mindestens Effizienzklasse E und bis 2033 Effizienzklasse D erreichen. Nichtwohngebäude und Immobilien der öffentlichen Hand müssen bis 2028 bzw. 2030 auf Stand gebracht werden. Grundlage soll ein in allen EU-Staaten geltendes einheitliches System der Effizienzklassen A bis G sein.

 

  • bis 2030 mindestens Gesamtenergieeffizienzklasse E
  • bis 2033 mindestens Gesamtenergieeffizienzklasse D

 

Für bereits umfassend sanierte Wohngebäude könnte eine Solarpflicht kommen. Neubauten sollen z. B. ab 2028 als Nullemissionsgebäude errichtet werden.

Das bedeutet, dass es bis 2033 in Deutschland keine Immobilien der Energieeffizienzklassen E/F/G mehr geben soll. Nach Schätzungen wären dann in den nächsten gut 9 Jahren ca. 45% des deutschen Wohngebäudebestandes zu sanieren.

Auf Eigentümer von unsanierten Immobilien kommen nach Schätzungen - je nach Ausgangslage - zwischen 10.000 € bis 150.000 € zu.

 

 

Wie geht’s weiter?

Die EU-Richtlinie muss in das nationale Recht umgesetzt werden. Weitere Details wie Finanzierungen und mögliche Sanktionen für Eigentümer werden dann im Rahmen der Umsetzung in nationales Recht festgelegt.