WEG-REFORM 2020 - Wichtige Fragen und Antworten!

Nach wie vor ist keine reine ONLINE-Versammlung zulässig. Neu ist jedoch, dass sich zur Präsenzveranstaltung zukünftig einzelne Wohnungseigentümer online hinzuschalten dürfen (auch "Hybrid-Veranstaltung" genannt). Hierzu bedarf es jedoch eines vorherigen Beschlusses.

§ 23 Abs. 1 S. 2 WEG
Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

Die gesetzliche Ladungsfrist beträgt nun 3 Wochen (vorher 2 Wochen). Abweichende Ladungsfristen aus der Teilungserklärung (TE) können aber weiter gelten (Einzelfallprüfung).

§ 25 Abs. 4 S. 2 WEG
Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.

Ja, das ist neu. Jede Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Anzahl der Anwesenden beschlussfähig. Damit entfällt auch die frühere Eventualeinberufung einer Zweitversammlung. Es daher sehr wichtig, dass Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung teilnehmen oder zumindest eine Vollmacht erteilen.

Vollmachten bedürfen ab sofort nur noch der Textform. Sie können also insbesondere per  Email erteilt werden. Die Einhaltung der Schriftform (Originalunterschrift) ist nicht mehr erforderlich. 

§ 25 Abs. 3 WEG
Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.

Ein Beschluss kann auch ohne Versammlung, nämlich im sogenannten Umlaufverfahren, gefasst werden. Nach wie vor müssen grundsätzlich alle Wohnungseigentümer zustimmen. Allerdings entfällt nunmehr das Schriftformerfordernis (Originalunterschrift); die Einhaltung der Textform (z. B. Email, WhatsApp-Nachricht, SMS, Telefax etc) ist ausreichend. Die Zustimmung kann also z. B. per Email erteilt werden.

Anforderungen an die Zustimmung in Textform:

• Person, die Zustimmung erteilt, muss erkennbar sein/benannt werden
• Inhalt muss lesbar und eindeutig sein
• Abgabe auf dauerhaften Datenträger - alles, was dauerhaft gespeichert werden kann

Neu: Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass bei einem folgenden Umlaufbeschluss zu einem einzelnen Gegenstand ein Mehrheitsbeschluss ausreichend sein soll.

§ 23 Abs. 4 S. 3 WEG
Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

Beispiel: Auf der Wohnungseigentümerversammlung sollte die Balkonsanierung und deren Kostenverteilung beschlossen werden. Zum Zeitpunkt der Versammlung liegen jedoch noch nicht sämtliche Kostenangebote vor. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass die Beauftragung eines bauausführenden Unternehmens zu einem späteren Zeitpunkt im Umlaufverfahren (Textform) durchgeführt wird und ein Mehrheitsbeschluss hierzu ausreichen soll.

Der Verwaltungsbeirat muss ab sofort nicht mehr aus drei Personen bestehen. Sind mehrere Personen zum Beirat gewählt, ist ein Vorsitzender und sein Stellvertreter zu bestimmen. Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben (§ 29 Abs. 2 WEG). Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen vor der Beschlussfassung vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.

Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

§ 9 Abs. 2 WEG
Dem Verwalter gegenüber vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Unentgeltlich tätige Mitglieder des Verwaltungsbeirats haften nur noch bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.

§ 9 Abs. 2 WEG
Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.

Ebenfalls neu im Gesetz geregelt: Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Bestellung eines „zertifizierten“ Verwalters!

Ausnahme: Es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Minimalanforderung wäre wohl diesbezüglich eine abgeschlossene Ausbildung zur Immobilienkaufmann/frau oder ein gleichwertiger Berufsschulabschluss. Hierzu wird noch eine weiterführende Verordnung erlassen, die dies konkretisiert.

§ 26 Abs. 1 WEG
Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

Der Beschluss über die Bestellung ist anfechtbar! Jeder Wohnungseigentümer kann die Abberufung des nicht zertifizierten Verwalters (erforderlichenfalls durch gerichtliche Beschlussersetzung) verlangen.

Hier hilft die Übergangsvorschrift des

§ 48 Abs. 4 WEG
Eine Person, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter.

Tatsächlich kann der WEG-Verwalter jetzt jederzeit abberufen werden. Bisher bedurfte es hierzu eines „wichtigen Grundes“. Der Verwaltervertrag endet per Gesetz spätestens 6 Monate nach dessen Abberufung.

§ 23 Abs. 3 WEG
Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.

Der Verwaltervertrag endet gemäß § 23 Abs. 3 WEG nach spätestens sechs Monaten; es handelt sich hierbei um die Höchstdauer. Ist der Verwaltervertrag unbefristet, kommt ggf. auch eine vorzeitige, ordentliche Kündigung des Vertrages nach den gesetzlichen Kündigungsfristen in Betracht. Zusätzlich wird sich der Verwalter jedoch "ersparte Aufwendungen" infolge der Nichtausübung seines Amtes gemäß § 615 BGB anrechnen lassen müssen.

Ja! Über jede bauliche Maßnahme – die über die normale Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht, wird ab sofort mit einfacher Mehrheit entschieden (§ 20 Abs. 1 WEG). Das stellt eine deutliche Änderung zum bisherigen Recht dar!

§ 20 Abs. 1 WEG
Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.

Dies wird begrenzt durch § 20 Abs. 4 WEG
Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.

Es herrscht der Grundsatz: Die Kosten einer „baulichen Maßnahme“ tragen nur die zustimmenden Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile, die auch nutzen dürfen (§ 21 Abs. 3 WEG).

Vorbehaltlich dessen haben jedoch alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen,

1. die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden oder
2. deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 WEG).

Was eine Amortisation innerhalb eines angemessenen Zeitraumes ist, hat der Gesetzgeber nicht festgelegt.

Bei einem individuellen (Einzel-) Wunsch bezüglich einer „baulichen Veränderung trägt die begehrende Einheit die Kosten (und nutzt diese auch allein).

Hinweis: Bei den Kosten einer „baulichen Maßnahme“ geht es nicht um die (normalen) Erhaltungskosten bezüglich des Gemeinschaftseigentums.

Nach § 20 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf bauliche Veränderungen die

• dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
• dem Einbruchsschutz und
• dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität

dienen. Auch hierüber ist ein Beschluss zu fassen.

Der Verwalter hat ab sofort nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen.

Dazu gehört eine Auflistung der

• Erhaltungsrücklagen
• Forderungen (z. B. Hausgeldrückstände)
• Verbindlichkeiten (z. B. Darlehen)
• Vermögensgegenstände (z. B. Schneemaschine, Brennstoffvorräte)

Dieser Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Erfolgt dies nicht oder unvollständig, hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, dass ihm der Bericht ausgehändigt wird.

§ 28 Abs. 4 WEG
Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.

Hinweis: Mit dem WEModG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Trägerin der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ansprüche bestehen daher gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Eigentümer untereinander gelten als Nachbarn.

Jeder Wohnungseigentümer hat gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nachfolgende Ansprüche:

• auf ordnungsgemäße Verwaltung und Nutzung (§ 18 WEG)
• bauliche Veränderungen (§ 13, 20 WEG)
• Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen
• Vorlage eines "Vermögensberichtes"
• Mitwirkungsrechte (z. B. Wohnungseigentümerversammlung: Teilnahme-, Rede-, Stimmrecht)

Hinweis: Der Verwalter hat gegenüber dem Einzeleigentümer keine Primärpflichten. Denn der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet (§ 27 Abs. 1 WEG).

Das Gericht kann nach § 44 WEG auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen (Nichtigkeitsklage). Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).

Dabei ist der Wohnungseigentümer Kläger und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Beklagte. Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern die Klage unverzüglich zur Kenntnis zu geben.

§ 44 Abs. 2 S. 2 WEG
Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen.

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.

Hinweis: Es handelt sich hierbei um allgemeine Hinweise, die weder abschließend sind noch eine Rechtsberatung darstellen. Lassen Sie sich hierzu bei Bedarf weiterführend beraten. Irrtum vorbehalten.