Sie sind hier

Was ist neu beim Thema "Modernisierung" ab dem 01.01.2019

Modernisierungsumlage nur noch 8 Prozent statt 11 Prozent

Der Entwurf sieht vor, dass bundesweit die Modernisierungskosten nur noch i. H. v. 8 Prozent jährlich  auf den Mieter umgelegt werden dürfen und zwar bis auf Weiteres (Dies sollte zunächst für eine Dauer von 5 Jahren gelten). Des Weiteren besteht nun eine „Kappungsgrenze“ bei Mieterhöhungen wegen Modernisierung wie folgt: max. um 3 Euro pro qm darf die Miete innerhalb von 6 Jahren modernisierungsbedingt steigen. Bei geringen Mieten tritt eine weitere Verschärfung ein: beträgt die Miete (bisher) weniger als 7 Euro/qm/Monat, so dürfen Vermieter innerhalb von sechs Jahren nur 2 Euro/qm/Monat pro modernisierungsbedingt erhöhen.

Vereinfachung bei der Berechnung der Modernisierungsumlage

Bei der Berechnung  Modernisierungskosten sind die sog. „ersparten Instandhaltungskosten“ in Abzug zu bringen. Bei Modernisierungsmaßnahmen von max. 10.000 € soll der Vermieter den (ersparten) Instandhaltungsaufwand von pauschal 30 Prozent abziehen dürfen. Die restlichen 70 %  sind als Modernisierungskosten umlegbar. Darüber hinaus muss - wie zuvor stets - der Anteil ersparter Instandhaltungskosten durch Reparaturkostenangebote ermittelt/nachgewiesen werden. 

„Herausmodernisieren“ als Schadensersatzanspruch

Der Vermieter soll die Ankündigung von umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen nicht dazu nutzen, den Mieter zur Eigenkündigung zu motivieren. Daher enthält das Gesetz die Vermutung, dass in folgenden Fällen der Vermieter (eine schadensersatzbegründende) Pflichtverletzung begeht:

  • er beginnt nicht innerhalb von zwölf Monaten nach der Modernisierungsankündigung mit der Ausführung oder
  • er lässt die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen oder 
  • er kündigt eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent an oder
  • die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich  belastet wird.
    Diese Vermutungsregel gehört in den Anwendungsbereich des allgemeinen Schadensersatzanspruchs nach §§ 280, 281 BGB.  Der  Vermieter kann sich jedoch entlasten, wenn er für den jeweiligen Tatbestand einen nachvollziehbaren Grund nachweist.

Rechtsgrundlage für die o. a. Neuerungen ist das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG). 

„Herausmodernisieren“ als Ordnungswidrigkeit

Ein gezieltes „Herausmodernisieren“ stellt eine Ordnungswidrigkeit dar (Geldbuße bis zu 100.000 Euro).

Thema Nr. 1 für Berliner Vermieter

Es ist extrem wichtig, die richtige Miethöhe vor einer Vermietung zu ermitteln. 

Aktuell gilt in Berlin die „Mietpreisbremse“, die dann in Kürze vom „Berliner Mietendeckel“ abgelöst wird. Verstöße hiergegen können teuer werden!

Mehr erfahren