UPDATE 05.11.2019
Aktuell läuft das Gesetzgebungsverfahren (Beratung in den Ausschüssen). Das Gesetz wird voraussichtlich im Februar verabschiedet.
Das Gesetz tritt nach der Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft; voraussichtlich Februar / März 2020.
Vor Erlass des Gesetzes kein Rechtsschutz möglich
Es gibt keinen „präventiven" Rechtsschutz gegen einen Gesetzesentwurf. Das Gesetz muss erlassen worden sein, denn erst ab diesem Zeitpunkt ist es rechtlich erst existent.
Vermieter müssen „normalen" Rechtsweg beschreiten
Jeder von diesem Gesetz betroffene Vermieter kann seinen konkreten Sachverhalt einer gerichtlichen Überprüfung zuführen. Hierzu sind - je nach Zielrichtung - verschiedene Klagearten und Gerichtsbarkeiten zulässig.
Vermieter klagen vor Zivil- und Verwaltungsgerichten
Sobald bei Ihnen eine Neu- oder Wiedervermietung ansteht, kommt es bereits auf die Rechtmäßigkeit des neuen Gesetzes an. Denn das neue Gesetz zwingt Sie - unter Androhung eines Bußgeldes - die neuen Mietobergrenzen einzuhalten. Sollte der Mieter sich selbst die Miete absenken, ist zu entscheiden, ob Sie eine entsprechende Zahlungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben.
Zusätzlich sieht das neue Gesetz Absenkungsansprüche von Bestandsmieten vor. Vermieter würden dann entsprechende Bescheide (Verwaltungsakt) von der zuständigen Behörde erhalten. Hiergegen soll ein Widerspruch möglich sein, der jedoch keine aufschiebende Wirkung entfaltet. Sollte die Behörde Ihren Widerspruch ablehnen, müssen Sie vor dem Verwaltungsgericht Klage erheben. Erhalten Sie einen Bußgeld- Bescheid, müssen Sie hiergegen erstrecht fristgerecht vorgehen.
Im laufenden Gerichtsverfahren kann dann der Richter die Entscheidung aussetzen und das Gesetz dem Bundesverfassungsgericht vorlegen, wenn er Zweifel an der Verfassungsgemäßheit hat (sog. Richtervorlage). Das Urteil fällt dann erst mit der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes.
Viele Fragen sind hierzu aktuell noch nicht abschließend geklärt.
Vermietung
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„Normenkontrolle" beim Verfassungsgericht
Es besteht die Möglichkeit, dass Gesetz durch eine sog. „abstrakte Normenkontrolle" vom Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe überprüfen zu lassen. Dazu müssten sich 1/4 der Mitglieder des Bundestages finden, die einen solchen Antrag stellen. Hierzu gibt es Überlegungen mit der Begründung, dass dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz fehlt und zudem ein Verstoß gegen bestehendes Bundesrecht vorliegt. Die Verfahrensdauer dürfte mehrere Jahre in Anspruch nehmen.
Auch 1/4 der Mitglieder des Berliner Abgeordnetenhauses können einen entsprechenden Normenkontroll-Antrag beim Berliner Verfassungsgerichtshof stellen. Dazu wäre vorzutragen, dass man die neuen Gesetzesvorschriften des Landesgesetzes für inhaltlich unvereinbar mit der Berliner Verfassung (Verstoß gegen die Eigentumsgarantie) hält.
Aber auch hier ist keine schnelle Entscheidung zu erwarten.
„Sammel- und Verbraucherschutzklagen sind unzulässig
Eine „Sammelklage" kennt das deutsche Rechtssystem nicht, da ihm eine „ Gruppenbetroffenheit" fremd ist. Auch die relativ neue „Musterfeststellungsklage" (Verbraucherschutzklage) ist nur Verbraucherschutzverbänden in speziellen Fällen vorbehalten, bei denen Unternehmer und Verbraucher beteiligt sind.
Der Vermieter ist in diesem Zusammenhang kein Verbraucher.
Alle Vermieter sollten sich daher darauf einstellen, ihre Rechte mit kompetenter Beratung / Begleitung selbst zu verteidigen.
