Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) tritt am 01.01.2024 in Kraft

In dieser Übergangszeit - also von 01/2024 bis zur Existens eines "Wärmeplanes" - dürfen auf erneuerbare Energien umrüstbare Heizungen verbaut werden. Eine in dieser Übergangszeit eingebaute Heizung darf also vorerst weiterhin mit fossilen Brennstoffen betrieben werden, wenn eine Umstellung auf erneuerbare Energien - wie unten dargestellt - möglich ist. 

Da spätestens bis 06/2028 kommunale Wärmepläne existieren, beginnt dann für diese Heizungen die stufenweise Umstellung (zum Beispiel durch den Bezug von Biomethan) wie folgt:

Anteil der erneuerbaren Energie

• ab 01/2029 mindestens 15 % 
• ab 01/2035 mindestens 30 %
• ab 01/2040 mindestens 60 % 

Zusätzlich schreibt das Gesetz (§ 71 Nr. 11 GEG) eine verpflichtende Beratung vor dem Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizungsanlage vor, um 

• auf wirtschaftliche Risiken durch steigende CO2-Preise 
• auf mögliche Auswirkungen der örtlichen Wärmeplanung  

hinzuweisen. 

Hinweis: Der CO2-Preis wird zukünftig deutlich steigen. Ab 2027 gilt sogar eine freie Preisbildung am europäischen Handelsmarkt für Emissionszertifikate. Damit verteuern sich auch die Heizkosten bei Öl- und Gasheizungen.  

Existiert ein "Wärmeplan", greifen die Pflichten des Gebäudeenergiegesetzes. Das heißt, dass mind. 65% der Heizenergie der neuen Heizung aus erneuerbaren Energien (z. B. Wärmepumpe, Solaranlage, Hybrid- oder Pelletheizungen) stammen muss. Dies gilt jedenfalls dann, wenn man kein Härtefall ist. Aber auch dann sind neue Gas- bzw. Ölheizungen weiterhin erlaubt, wenn sie z. B. in Kombination mit Biomethan oder einer Wärmepumpe, Solarthermie-Anlage betrieben werden.  

Für diese Fälle sieht das Gesetz weitere Übergangsfristen für Eigentümer & Vermieter vor! Beispiele für weitere Übergangsfristen trotz Vorliegen eines "Wärmeplanes"*: Liegt z. B. auf der Grundlage der kommunalen Wärmeplanung ein von der Bundesnetzagentur genehmigter Fahrplan für den Ausbau oder die Umstellung eines Gasnetzes auf Wasserstoff vor, kann eine auf 100% Wasserstoff umrüstbare Gasheizung noch bis zur Umstellung auf Wasserstoff mit 100% Erdgas betrieben werden. 

Auch wenn ein Vertrag mit einem Wärmenetzbetreiber abgeschlossen wurde, der den Anschluss an ein Wärmenetz innerhalb von max. 10 Jahren zusagt, kann bis dahin noch eine Gasheizung zum Übergang eingebaut und betrieben werden. Danach muss das Gebäude an das Wärmenetz angeschlossen werden. 

*Quelle: Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz

Grundsätzlich besteht auch hier erst die Verpflichtung zur Umstellung beim Heizungstausch auf 65% erneuerbare Energien, wenn ein "Wärmeplan" vorliegt. Existiert ein "Wärmeplan" muss innerhalb von 5 Jahren nach dem Austausch der ersten Etagenheizung entschieden werden, ob die Wärmeversorgung zentralisiert oder weiter dezentralisiert erfolgen soll. Stichtag für den 5-jährigen Fristlauf ist also der 1. Austausch einer Einzelheizung nach dem Vorliegen eines "Wärmeplanes".

Wärmeversorgung soll zukünftig zentral erfolgen (Zentralheizung) 

Für den Fall einer Zentralisierung beträgt die Umsetzungsfrist weitere 8 Jahre. Nach Inbetriebsnahme der neuen Zentralheizung müssen dann sämtliche (auch zwischenzeitlich erneuerte) Etagenheizungen nach Ablauf eines weiteren Jahres angeschlossen werden.

Wärmeversorgung soll zukünftig weiterhin denzentral erfolgen (Einzelheizungen) 

Wurde innerhalb der Überlegungsgfrist von 5 Jahren entschieden, dass die Wärmeversorgung weiter dezentral erfolgen soll, sind nach Ablauf dieser Frist sämtliche Etagenheizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien zu nutzen.

Wichtig ist eine rechtzeitige Planung für die Heizungsumstellung. Dazu ist ein konkreter Zeitplan vorgeschrieben und die Abstimmungsmodalitäten (Beschlussfassung) sind neu geregelt (§ 71n GEG).

Frist bis 31.12.2024 - Informationen vom Bezirksschornsteinfeger verlangen

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer soll bis zum 31.12.2024 den bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger kontaktieren, um sämtliche Informationen einzuholen, die eine Entscheidung zur zukünftigen Wärmeversorgung – insbesondere als Zentralheizung – ermöglichen. 

(z. B. Kehrbuch, bauliche Besonderheiten, voraussichtlich erste Austauschpflicht unter den vorhandenen Heizungen)

Auf Verlangen ist der bevollmächtigte Schornsteinfeger verpflichtet, innerhalb von 6 Monaten nach Aufforderung für jede Etagenheizung jeweils ein spezielles Formblatt mit den wichtigsten Informationen zusammenzustellen (gegen Aufwendungsersatz). 

Frist bis 31.12.2024 - Informationen von Wohnungseigentümern mit Etagenheizungen verlangen

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist verpflichtet sich bis zum 31.12.2024 einen Überblick über die im Hause verbauten Etagenheizungen zu machen. Dies dient einer ersten Einschätzung, wann Handlungsbedarf besteht.

Wichtige Informationen in diesem Zusammenhang sind

• Alter und Zustand der Etagenheizung, Leitungen, Heizkörper
• Etwaige Veränderungen / Ergänzungen von Wohnungseigentümern an der Heizungsanlage oder Ausstattungen zwecks Effizienzsteigerung 

Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die genannten Informationen innerhalb von 6 Monaten nach der Aufforderung in Textform mitzuteilen. Nach Ablauf der Mitteilungsfrist stellt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die erhaltenen Informationen innerhalb von 3 weiteren Monaten den anderen Wohnungseigentümern in konsolidierter Fassung zur Verfügung. 

Frist SOFORT - bei Ausfall einer Etagenheizung 

1.Gemeinschaft der Wohnungseigentümer informieren 

Im Falle des Ausfalls einer alten Etagenheizung oder Einbau / Aufstellung einer neuen Etagenheizung muss jeder Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer / den WEG-Verwalter unverzüglich informieren.

Grund: Mit dem Austausch der ersten irreparablen Etagenheizung startet die 5-jährige gesetzliche Frist (§ 71I GEG) zum Austausch sämtlicher Einzelheizungen oder Umstellung auf Zentralheizung (weitere 8 Jahre Umstellungsfrist)

2. WEG-Verwalter muss Versammlung einberufen

Anschließend hat der WEG-Verwalter unverzüglich eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. In dieser soll darüber beraten werden, wie zukünftig die bestehende 65% Regel umgesetzt werden kann und welche Übergangsfristen hierfür gesetzlich vorgesehen sind. 

Dabei ist innerhalb von 5 Jahren zu entscheiden, ob die Beheizung der Wohnungen weiterhin über Einzelheizungen oder eine Zentralheizung erfolgen soll, die jeweils mit 65% erneuerbaren Energien betrieben werden kann.  

Frist innerhalb von 5 Jahren nach erstem Austausch Einzelheizung

Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass ein Umsetzungskonzept erarbeitet, beschlossen und auszuführen ist.

Hinweis: Bis zur vollständigen Umsetzung ist mindestens 1x jährlich in der Wohnungseigentümerversammlung über den Stand der Umsetzung der Erfüllung der Anforderungen zu berichten.

Beschlussfassung über die zukünftige Heizungsart (GEG-konform)

Das Gesetz unterscheidet hier wie folgt:

a) Beschluss zu neuen Einzelheizungen (§ 71n Abs. 6 GEG) 

Die Beibehaltung mindestens einer Etagenheizung kann nur mit zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. 

b) Beschluss zu neuer Zentralheizung (§ 71n Abs. 7 GEG)

Die Wohnungseigentümer, deren Wohnungen oder sonstige selbständige Nutzungseinheiten an eine zentrale Heizungsanlage angeschlossen werden, haben die Kosten der Umstellung der Wärmeversorgung auf eine zentrale Heizungsanlage nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Über die Verteilung von Kosten, die aus der Durchführung von Maßnahmen im Sondereigentum entstehen, können die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden. Ist das für einen Anschluss notwendige Verteilnetz oder eine zentrale Heizungsanlage bereits vorhanden, so haben die Wohnungseigentümer, deren Wohnungen oder sonstige selbständige Nutzungseinheiten daran angeschlossen werden, einen angemessenen Ausgleich zu leisten. § 16 Abs. 2 Satz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes ist entsprechend anzuwenden. 

Wann bin ich ein Härtefall und frei von den Verpflichtungen des GEG?
Dies ist dann der Fall, wenn die Verpflichtungen in Ihrem konkreten Fall eine unzumutbare Härte darstellen würde. Unzumutbare Härte kann sich ergeben aufgrund von besonderen  

• persönlichen
• baulichen oder
• sonstigen Umständen.  

Beispiele: hohes Alter, Pflegebedürftigkeit, Finanzierungsschwierigkeiten 

Eigentümer können hierzu einen entsprechenden Antrag bei der zuständigen Behörde stellen, um sich von den Anforderungen des Gesetzes befreien zu lassen. Hierbei können sie sich auch vertreten lassen. 

Zuschuss-Regelung

Zuschüsse* sind gestaffelt: 

1. Grundförderung von 30% bekommt jeder 
2. Geschwindigkeitsbonus von 20% für Selbstnutzer (zeitlich gestaffelt + weitere Bedingungen)
3. Einkommensabhängiger Bonus (bis zu 40.000 € zu versteuerndes Haushaltseinkommen)

Hinweis: Die Boni sind kumulierbar, allerdings ist die Zuschussförderung bei max 70% gedeckelt. Bei einem Einfamilienhaus liegt die Maximalförderung bei 30.000 €. 

*Förderbedingungen nicht abschließend dargestellt

Kreditangebote 

Zusätzlich soll die Möglichkeit eines zinsvergünstigten Darlehens bestehen. Dieses wird gewährt bis zu einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von 90.000 Euro pro Jahr.

Diese Aufzählung ist nicht abschließend. Bitte informieren Sie sich auch bezüglich der bisherigen Zuschussförderung z. B.  BEG Einzelmaßnahmen oder das Angebot zinsvergünstigter Kredite mit Tilgungszuschuss für Komplettsanierungen auf Effizienzhaus-Gebäudeniveau.

Die energetische Ertüchtigung einer Immobilie sollte hinsichtlich Einzelmaßnahmen, Kosten und möglicher Zuschüsse gut geplant sein. 

Daher lohnt sich in vielen Fällen die Unterstützung durch einen zertifizierten Energieberater (DENA), der Ihnen einen sogenannten „individuellen Sanierungsfahrplan“ (iSFP) fertigt.

Vorteile für einen iSFP auf einen Blick:

• Vor-Ort-Termin: Analyse des IST-Zustandes
• Individuelle Energieberatung
• Konkrete Sanierungsstrategie nebst Angabe von ca. Kosten
• Zusätzliche 5 % Förderbonus auf später ausgeführte Maßnahmen

Die Energieberatung ist wichtig und wird daher staatlich gefördert: die Kosten des iSFP sind bis zu 80% förderfähig.

Preis-Beispiele für einen iSFP

• ca. 1.800 € bei einem Einfamilienhaus --> BAFA Förderung 80 % bis zu 1.300 €
• ca. 2.300 € bei einem MFH mit 4 WE --> --> BAFA Förderung 80 % bis zu 1.700 €

Für HEV-Mitglieder:

Sie möchten einen Kontakt zu einem DENA-zertifizierten Energieberater?

Fragen Sie diesen sehr gern bei uns an -  Jetzt zertifizierten Energieberater anfragen>>

ACHTUNG - Rechtsänderung für Mieterhöhungen wegen Modernisierung in Bezug auf Heizungserneuerung!

Diese hat eine hohe Relevanz für Vermieter im unsanierten Bestand.

Für HEV-Mitglieder:  

Wir informieren Sie noch ausführlich per "Leitfaden für Mieterhöhungen wegen Moderniserung" nebst Musterschreiben. Diese werden von uns suksessive fertiggestellt und sind dann im HEV-Formular-Center (Sofort-Download, 24/7) verfügbar.

Schnell-CHECK zur Mieterhöhung wegen Modernisierung

• bei Inanspruchnahme staatlicher Zuschüsse = 10% der Modernisierungskosten jährlich

         In Anspruch genommene Fördermittel müssen von den Gesamtkosten der Maßnahme abgezogen werden. 

         Dafür ist ein Pauschalabzug von 15% für fiktive Instandhaltungskosten zulässig.

•  ohne Inanspruchnahme der staatlichen Zuschüsse = 8 % der Modernisierungskosten jährlich

WICHTIG

Eine Mieterhöhung wegen einer Heizungsmodernisierung ist jedoch auf 0,50 € pro m2 Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren gedeckelt. In fast allen Fällen besteht also diese Kappungsgrenze.  

Führen Vermieter neben der Heizungsmodernisierung andere Modernisierungen (z. B. Dämmung) durch, können diese außerhalb der 0,50 € / qm nach den bisherigen Regeln zur Modernisierungsmieterhöhung umgelegt werden. 

Die sonstigen gesetzlichen Höchstgrenzen bei einer Modernisierung bestehen weiterhin (§ 559a Abs. 3 BGB)

"Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen."

Das Thema "Modernisierung im Mietverhältnis" wird in diesem Zusammenhang einen Beratungsschwerpunkt bilden. 

Hierzu gibt es eine Vielzahl von Vorschriften zu beachten 

• form - und fristgerechte Ankündigung einer energetischen Modernisierung (§§ 555b ff BGB)
• Duldungspflichten eines Mieters (§ 555d BGB)
• Mietminderungsrechte während einer Moderniserung?
• Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierung - Form & Fristen (§ 559 BGB)
• Anrechnung von Drittmitteln (Zuschüsse) (§ 559a BGB)
• ggf. Abzug von ersparten Instandhaltungskosten (§ 559 Abs. 2 BGB) sowie bei einer modernisierenden Erneuerung: Abzug eines Instandhaltungsanteils - auch ohne konkreten Instandsetzungsbedarf - wegen bereits verstrichener Lebensdauer mittels Schätzung - neu in § 559 Abs. 2 S. 2 BGB (BGH, AZ VIII ZR 81/19) 

weiterhin neu: keine Mod-Mieterhöhung bei Indexmieten- auch wenn gesetzlich angeordnet

Weitere Regelungen existieren auch im Falle eines Einbaus einer Wärmepumpe. 

Für die HEV-Mitglieder werden rechtzeitig aktuelle Vorlagen im HEV-Formularcenter (24/7 im Sofort-Download) hinterlegt sein.

Ist der Eigentümer kein Härtefall und sind die Übergangsfristen verstrichen, müsste der Schornsteinfegern die Heizung stilllegen.

Ansonsten kommen auch Vermietungsverbote in Betracht. In Frankreich dürfen Wohnungen mit der Energieklasse G bereits seit 01/2023 nicht mehr vermietet werden. Ab 2028 besteht ein Vermietungsverbot für Immobilien mit der Energieklasse F.