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Neue Energiesparregeln in Kraft - Was auf Eigentümer & Vermieter zukommt

10. Oktober 2022

Neue Verordnungen der Bundesregierung sind zu beachten

 

In diesem Beitrag wird ausschließlich auf einige neue Verpflichtungen für private Gebäude – also Vorgaben für Privateigentümer / Vermieter – eingegangen. Aktuell gibt es aber zum Teil noch Förderungen (BAFA) für die Heizungsoptimierung.

VORWEG: Verstöße gegen die Vorgaben stellen keine Ordnungswidrigkeit dar (kein Bußgeld!).

 

Wichtig für Vermieter

1. Mieterheizpflichten abgeschafft (§ 3 EnSikuMaV)

gültig seit 09/2022 - zunächst für 6 Monate

 

In einigen Mietverträgen besteht die Verpflichtung des Mieters, während der Heizperiode eine Mindestbeheizung durchführen zu müssen.

 

Neu:

Solche Vertragsklauseln, die den Wohnungsmieter zum Heizen auf eine bestimmte Mindesttemperatur verpflichten, sind für die Geltungsdauer der Verordnung unwirksam. Hiervon unberührt bleibt allerdings die Verpflichtung des Mieters, durch ein angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten Schäden an der Wohnung vorzubeugen.

 

Problem:

keine Absenkung der Heizvorgaben für Vermieter

Leider wurde spiegelbildlich keine Regelung zugunsten des Vermieters getroffen, die ihn im Falle einer Gasmangellage von seiner Verpflichtung zur Lieferung von Heizenergie befreit. Aktuell gelten nach überwiegender Ansicht immer noch die (hohen) Wohlfühltemperaturen (Wohnräume 20-22 Grad) während der Heizperiode als geschuldet. Bleibt die Wohnung kalt, besteht für den Mieter ein Anspruch auf Mietminderung. Dies auch dann, wenn der Vermieter den Umstand nicht zu vertreten hat. 

Heizvorgaben für Vermieter müssen daher ebenfalls dringend abgesenkt werden. Dafür plädiert auch der Chef der Bundesnetzagentur Klaus Müller.

 

Wichtig für Eigentümer & Vermieter

2. Pflicht zum hydraulischen Abgleich (§ 3 EnSimiMaV)

gültig seit 10/2022 - zunächst für 24 Monate

 

Fristen:

  • 09/2023 für Wohngebäude mit 10 Wohnungen 
  • 09/2024 für Wohngebäude mit mindestens 6 Wohnungen

In Gebäuden mit zentraler Wärmeversorgung mit Erdgas ist der sogenannte hydraulische Abgleich verpflichtend. Ziel ist die Erhöhung der Effizienz, indem eine optimale Erwärmung sämtlicher Heizkörper in allen Etagen hergestellt wird. Dazu muss die Heizlast für jeden einzelnen Raum berechnet werden. Grundlage ist die Raum- und Heizkörper- und Fenstergröße sowie der energetische Zustand der Wohnung (Dämmung). Auf dieser Grundlage wird der optimale Durchflussdruck für jede einzelne Wohnung ermittelt, um die notwendigen Einstellungen vornehmen zu können.

 

Hohe Kosten:

Der geforderte hydraulische Abgleich ist sehr aufwendig und daher kostenintensiv (ab 500 € pro Wohneinheit). Jede einzelne Wohnung muss betreten werden. Dem gegenüber soll jedoch nur eine Energieeinsparung von max. 7% stehen. 

Handwerkertermine sind auf jeden Fall rechtzeitig zu organisieren. Es besteht auch die Möglichkeit, die Einstellungen zuvor über ein Ingenieurbüro für die einzelnen Wohnungen konkret berechnen zu lassen. (Kontakt-Anfrage hier).

Der ausführende Installationsbetrieb würde dies dann als Arbeitsvorlage direkt verwenden können. 

 

Achtung Förderhinweis:

Derzeit wird der hydraulische Abgleich in bestimmten Fällen noch gefördert!!!
Überblick zur Förderung (Wer? Wieviel?)

 

Sind die Kosten des hydraulischen Abgleiches als Betriebskosten oder Modernisierung umlagefähig?

Als Betriebskosten sind diese „Einmal-Kosten“ voraussichtlich nicht umlagefähig, da es sich nicht um Kosten handelt, die laufend und wiederkehrend entstehen (§ 1 BetrKV).

Den hydraulischen Abgleich als umlagefähige Modernisierungskosten geltend zu machen, ist ebenfalls zweifelhaft und nicht abschließend geklärt.

Bei größeren Gesamtobjekten mit einer zentralen Heizanlage, die bisher ohne hydraulischen Abgleich betrieben wurde, spricht einiges dafür, dass es sich bei der Vornahme des hydraulischen Abgleichs, zu dem auch die Erneuerung der Thermostatventile gehört, um eine Mangelbeseitigung handelt.

AG Charlottenburg – Urteil vom 20.8.2020 – 218 C 135/20

 

 

Wichtig für Vermieter

3. Informationspflichten für Vermieter an Mieter (§ 9 EnSikuMaV)

gültig seit 09/2022 - zunächst für 6 Monate

 

Neu ist, dass Vermieter die Mieter über 

  • den erwarteten Energieverbrauch
  • dessen Kosten
  • mögliche rechnerische Einsparmöglichkeiten bei Temperaturreduktion 

informieren. Mieter sollen hiermit bezüglich ihres Verbrauches und zu erwartender Kosten sensibilisiert werden.

Diese Informationen erhalten Vermieter ihrerseits vom jeweiligen Gas- bzw. Wärmelieferanten.

Aktuelles Beispiel einer Gasabrechnung mit diesen Informationen finden Sie hier:
Beispiel Verbrauchsinformation Gasversorger

 

Achtung:

Eigentümer mit mindestens 10 Wohnungen haben erhöhte Informationspflichten. Weitere Details zu den Vermieter Informationspflichten lesen Sie hier:
Details zur Verordnung

 

 

Mehr Interesse?

Weitere Details (z. B. zu Informationspflichten) und andere Auflagen (z. B. Verbot Schwimmbadheizung) lesen Sie direkt in den beiden Verordnungen nach: