Ab dem 01.06.2015 gilt die Mietpreisbremse in Berlin und anderen Städten, in denen von einem
angespannten Wohnungsmarkt ausgegangen wird. Rechtsgrundlage hierfür sind die durch das Miet-
rechtsnovellierungsgesetz in Kraft getretenen Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch
(§§ 556 d, 556 e, 556 f BGB). Hiernach sind die Landesregierungen befugt, entsprechende Landesverordnungen zu erlassen. Diese Verordnung gilt für Berlin (alle Stadtbezirke) ab
dem 01.06.2015 für die Dauer von 5 Jahren.
Was bedeutet Mietpreisbremse?
Im Falle einer Neuvermietung darf die Miete nicht mehr frei vereinbart werden. Bisher durfte der Vermieter bei einer Neuvermietung die Miete verlangen, die am Markt erzielbar war.
Begrenzung der Miete = 10 % über der Ortsüblichkeit
In der Regel darf die Miete grundsätzlich nur noch 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556 d Abs. 1 BGB).
Berechnung der maximal zulässigen Miete
Bis auf wenige Ausnahmen (z. B. Neubau) muss der Vermieter die Miete vor Insertion / Vertragsschluss konkret berechnen. Für Berliner Wohnungen in Mehrfamilienhäusern kann die ortsübliche Vergleichsmiete über den Berliner Mietspiegel 2015 bestimmt werden. Auf dieses Ergebnis dürfen dann max. 10 % raufgerechnet werden.
Mietpreisrechner Berlin
Einen ersten Überblick über die zulässige Miete ermitteln Sie über unseren Mietpreisrechner.
ACHTUNG! Die Wohnung muss anhand der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin herausgegebenen Bewertungsmerkmale konkret unter Berücksichtigung der Ausstattung etc. ermittelt werden.
Angebot für Mitglieder:
Wir berechnen für Sie rechtssicher die mögliche Miete bei Neuvermietung.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Ausnahme 1: eine höhere Vormiete
Vormiete aus Vertragsschlüssen vor dem 01.06.2015
Ist die zuletzt geschuldete Miete (Vormiete) höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, darf die (höhere) Vormiete verlangt werden. Dies gilt jedoch nur für (höhere) Vormieten aus Vertragsschlüssen, die vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse (01.06.2015) vereinbart wurden. Diese Vormiete genießt Bestandsschutz.
Vormiete aus Vertragsschlüssen nach dem 01.06.2015
Eine überhöhte Vormiete, die in Mietverträgen nach dem 01.06.2015 vereinbart wurde, genießt keinen Bestandsschutz. Denn diese VORMIETE stellt bereits einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse dar. Sie bleibt unwirksam, auch wenn sie länger als 1 Jahr beanstandungsfrei vom Mieter gezahlt wurde.
Außer Acht bleiben zudem einvernehmliche Mieterhöhungen bezüglich der Vormiete, wenn diese innerhalb der letzten 12 Monate zwischen Vermieter und Mieter getroffen wurden. Damit sollen Scheingeschäfte verhindert werden.
Ausnahme 2: Berücksichtigung einer Modernisierung
Hatte der Vermieter die Miete in den letzten 3 Jahren wegen einer Modernisierung erhöht (Modernisierungszuschlag), so darf dieser auch weiterhin auf die zu berechnende Neumiete (Regelfall) aufgeschlagen werden. Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist dann jedoch die Wohnung ohne Berücksichtigung der Modernisierung zu ermitteln und dann der frühere Modernisierungszuschlag aufzuschlagen. Es kann also wie folgt gerechnet werden:ortsübliche Miete (Bewertung nicht modernisierter Zustand) + 10 % + Mod.Zuschlag oder die Vormiete (falls höher).Die (höhere) Vormiete + Mod.zuschlag ist hingegen unzulässig.
Ausnahme 3: Neubauten
Nicht anzuwenden ist die Mietpreisbremse auf eine Wohnung, die erstmals nach dem 01. Oktober 2014 genutzt oder vermietet wird (§ 556 f S. 1 BGB). Dies gilt nicht nur für die Erstvermietung, sondern auch für alle Folgevermietungen.
Voraussetzung für diese Befreiung: sowohl die erstmalige Vermietung als auch die erstmalige Nutzung müssen nach dem 01. Oktober 2014 stattgefunden haben.
Ausnahme 4: erste Vermietung nach umfassender Sanierung
Bei der erstmaligenVermietung einer umfassend sanierten Wohnung darf der Vermieter die Miete selbst bestimmen (§ 556 f S. 2 BGB). Die Folgevermietungen sind nicht von der Mietpreisbremse befreit. Als umfassend saniert kann eine Wohnung gelten, wenn die Baukosten mindestens ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus betragen haben. Zudem müssen wesentliche Ausstattungsmerkmale wie z. B: Bad, Heizung, Grundriss, Wärmedämmung etc. modernisiert worden sein.
Ausnahme 5: Studentenwohnheime und ähnliche besondere Mietverhältnisse
Wohnraum i. S. d. § 549 Abs. 2 BGB (möblierte Untervermietung, Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch etc.) ist hiervon ausgenommen.
Auskunftsrecht des Mieters
Der Mieter hat einen Anspruch auf Auskunft gegen den Vermieter bezüglich aller Umstände der Berechnung der Neumiete, die der Mieter nicht selbst ermitteln kann.
Anspruch auf Rückzahlung des Mieters
Der Mieter kann die Rückzahlung des Teils der Miete verlangen, der überhöht war. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine entsprechende Rüge (Textform), die dem Vermieter zugehen muss. Einen Rückzahlungs-anspruch hat der Mieter nur für die nach der Rüge fälligen Mieten.
Erhöhung der Miete in bestehenden Mietverhältnissen?
Eine spätere, einvernehmliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter über eine höhere Miete ist möglich! Ansonsten richten sich die Möglichkeiten zu einseitigen Mieterhöhung durch den Vermieter wie bisher nach den gesetzlichen Bestimmungen.
