Mangel an der Mietsache
Eine Mietwohnung muss sich stets in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Entsteht ein Mangel an der Mietsache, kommt eine Mietminderung in Betracht. Mängel können z. B. undichte Fenster, ein Ausfall der Heizung oder ein Wasserschaden sein. Aber nicht jede kleine Sache – wie z. B. ein tropfender Wasserhahn – berechtigt zur Mietminderung. Voraussetzung ist, dass der Gebrauch der Wohnung wegen des Mangels mehr als nur unerheblichbeeinträchtigt ist.
Mietminderung: kein Verzug und kein Verschulden des Vermieters erforderlich
Liegt ein beachtlicher Mangel vor, darf der Mieter mindern. Die Minderung tritt Kraft Gesetz ein; der Vermieter muss dem nicht zustimmen. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Vermieter etwas für den defekten Aufzug kann oder ob er sich mit der Mangelbeseitigung in Verzug befindet. Manchmal kann der Vermieter den Mangel gar nicht beheben (Großbaustelle auf der anderen Straßenseite) und trotzdem darf der Mieter mindern.
Anzeigepflicht des Mieters
Der Mieter muss den Mangel unverzüglich dem Vermieter anzeigen.
Ausschluss der Minderung: keine Anzeige, Kenntnis, energetische Sanierung
Unterlässt der Mieter die Mängelmeldung, darf er die Miete nicht mindern. Sollte sich deswegen der Schaden noch vergrößert haben, haftet der Mieter hierfür. Kannte der Mieter einen Mangel bereits bei Vertragsabschluss, so darf er ebenfalls nicht kürzen. Diese Kenntnis hat allerdings der Vermieter zu beweisen. Lässt der Vermieter das Haus energetisch sanieren, darf der Mieter für die Dauer von 3 Monaten keine Minderung geltend machen.
Höhe der Mietminderung
Die Minderungshöhe bestimmt sich nach dem konkreten Einzelfall. Hierzu gibt es eine Vielzahl von Rechtsprechung. Diese Beispiele sind nicht übertragbar!
- Badewannenabfluss defekt – 3 % (LG Berlin, GE 1991, 527)
- undichte Fenster und Türen – 20 % (LG Kassel, WuM 1988, 108)
- Fogging – 20 % (LG Berlin, GE 2003, 1019)
- Schimmel und Durchfeuchtung in Küche, Wohn- und Schlafzimmer – 80 % (LG Berlin, GE 1991, 625)
- Zimmertemperatur max. 15 Grad Celsius – 25 % (AG Berlin-Neukölln, AZ: 10 C 557/84)
Berechnungsgrundlage ist die Bruttomiete
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist die Minderungsquote von der Bruttokaltmiete bzw. von der Bruttowarmmiete zu berechnen, also nicht von der Nettomiete! Da somit auch Betriebskosten „gemindert“ werden, ist dies bei der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen.
Dauer der Mietminderung
Die Miete darf solange gekürzt werden, bis der Mangel beseitigt ist. Es wird nach Tagen genau abgerechnet.
Miete unter Vorbehalt
Eine volle Mietzahlung unter einer Vorbehaltserklärung berechtigt den Mieter zur späteren Kürzung wegen des Mangels. Zahlte der Mieter jedoch die gesamte Miete, obwohl er zur Minderung berechtigt war und erklärte keinen Vorbehalt, so darf er sich die Miete nicht nachträglich kürzen.
