Was versteht man unter einer Modernisierung?
Der Gesetzgeber definiert den Begriff der Modernisierung in § 555 b BGB. Danach zählt hierzu eine bauliche Veränderungen, durch die
- in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
- nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
- der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird,
- die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen § 555a sind
- neuer Wohnraum geschaffen wird.
Dem gleichgestellt sind bauliche Veränderungen, die „auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind (§ 555 b Nr. 6 BGB). Hierzu zählen z. B. gesetzliche Auflagen, wie z.B. die durch die ENEV (Energieeinsparverordnung) bzw. Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorgeschriebene Dämmung eines Dachbodens.
Ankündigung einer Modernisierung
Modernisierungsvorhaben sind dem Mieter nach § 555 c BGB anzukündigen. Denn nur mit einer wirksamen Ankündigung ist der Mieter zur Duldung der Maßnahmen verpflichtet. Wesentliche Voraussetzungen sind:
Frist
Die Ankündigung muss dem Mieter mindestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten zugehen.
Inhalt
Sie informieren Ihren Mieter bezüglich der anstehenden Modernisierungsarbeiten, konkret über:
- Art und Umfang in wesentlichen Zügen
- Beginn und voraussichtliche Dauer der Modernisierungsarbeiten
- bei einer energetischen Modernisierung ist die Energieeinsparung dem Mieter darzulegen
- Energiesparwerte: es darf auf anerkannte Pauschalwerte zurückgegriffen werden
- die zu erwartende Mieterhöhung und ggf. zukünftig entstehende Betriebskosten
- Hinweis des Vermieters, der Mieter möge ihm einen etwaigen Härteeinwand schriftlich mitteilen und zwar spätestens bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt
Tipp: Vorlage für Mieterhöhung verwenden!
Am besten verwenden Sie für die Forderung der Mieterhöhung unsere Vorlage für Mieterhöhung Modernisierung, denn Formalien-Fehler können dazu führen, dass der Mieter der Forderung nicht zustimmen muss.
Für sog. Bagatellmaßnahmen besteht keine Ankündigungspflicht (vgl § 555 c Abs. 4 BGB). Hierunter versteht man solche Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung (max. 5 %) führen.
Härtegründe des Mieters
Grundsätzlich hat der Mieter nach einer ordnungsgemäßen Ankündigung der Modernisierung diese zu dulden (§ 555 d Abs. 1 BGB). Nur im Ausnahmefall kann der Mieter durch die Geltendmachung eines Härtegrundes die Modernisierung verhindern (§ 555 d Abs. 3 BGB). Zu unterscheiden sind persönliche und finanzielle Härtegründe. Häufig wendet der Mieter ein, er könne sich wegen der Mieterhöhung nach Modernisierung die Wohnung nicht mehr leisten. Das hat der Mieter konkret zu beweisen z. B. durch Offenlegung der aktuellen Einkommenssituation. Die Geltendmachung eines finanziellen Härtegrundes kann allenfalls die Mieterhöhung wegen Modernisierung verhindern. Die Duldungspflicht bleibt nach formell ordnungsgemäßer Ankündigung auch bei finanzschwachen Mietern bestehen. Die Frage, ob ein anerkannter Härtegrund vorliegt, muss im Einzelfall geprüft werden.
Mieterhöhung wegen Modernisierung
Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme besteht das Recht zur Erhöhung der Miete nach § 559 BGB. Der Vermieter darf maximal 8 Prozent der aufgewendeten Kosten jährlich auf den Mieter umlegen. Diese Jahreskosten werden dann auf 12 Monate verteilt. Bestand gleichzeitig ein Instandhaltungsbedarf, da z. B. die alten Doppelkastenfenster hätten ohnehin überarbeitet werden müssen, so sind diese ersparten Instandhaltungskosten von den Modernisierungskosten in Abzug zu bringen. Sogenannte Begleitarbeiten, wie z. B. die nach dem Fenstereinbau erforderlichen Anstrich- und Tapezierkosten gehören zu den ansatzfähigen Kosten, da diese ausschließlich durch die Modernisierungsmaßnahme entstanden sind.
Mietminderung wegen Modernisierung
Modernisierungsarbeiten sind häufig mit Baulärm und Verschmutzungen verbunden, weshalb viele Mieter an eine Mietminderung während der Bauphase denken. Ist der Wohnwert mehr als nur unerheblich beeinträchtigt, kommt eine Mietminderung auch in Betracht. Die gilt allerdings nach § 536 Abs. 1 a BGB nicht bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters in den ersten drei Monaten. Der Vermieter trägt die Beweislast für das Vorliegen einer die Minderung ausschließenden (energetischen) Maßnahme.
