Mieterhöhung durch Vereinbarung: Staffelmiete und Indexmiete
Staffelmiete:
die Miete steigt nach vereinbarten Zeitabständen um einen festen Betrag. Die Miete muss zwischen den Erhöhungen mindestens 1 Jahr unverändert bleiben. Während der Dauer der Staffelmietvereinbarung können keine anderen Mieterhöhungen (z.B. wegen Modernisierung) dem Mieter auferlegt werden. Eine Vereinbarung über eine Staffelmiete muss schriftlich erfolgen. Der Mieter muss den erhöhten Betrag fristgerecht zahlen, ohne dass der Vermieter darauf gesondert hinweist.
Indexmiete:
Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Die Miete muss mindestens 1 Jahr unverändert bleiben, bevor sie wieder angehoben werden darf. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist daneben möglich, wenn der Vermieter hierzu aufgrund gesetzlicher Vorgaben verpflichtet war. Der Vermieter muss die Mietänderung dem Mieter in Textform mitteilen. Dabei sind Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
Mieterhöhung – Ortsübliche Vergleichsmiete
Die weitaus häufigste Form der Mieterhöhung ist das einseitige Mieterhöhungsverlangen des Vermieters. Hierbei sind vom Vermieter eine Vielzahl von gesetzlichen Bestimmungen beachten.
Fristen, Kappungsgrenze, Ortsüblichkeit
Fristen:
Die Miete muss mindestens 15 Monate unverändert bleiben. Erst danach darf die alte Miete steigen. Da Ankündigungsfristen bestehen, kann das Erhöhungsschreiben dem Mieter somit frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zugehen. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten bleiben hierbei i. Ü. unberücksichtigt.
Kappungsgrenze:
Grundsätzlich darf die Miete innerhalb von drei Jahren um max. 20 % steigen (sog. Kappungsgrenze). Einige Landesregierungen haben von ihrem Recht Gebrauch gemacht, die Kappungsgrenze per Verordnung zu senken. So darf z. B. in Berlin, Hamburg und München die Miete nur noch um max. 15 % in drei Jahren steigen.
Ortsüblichkeit:
Das Mieterhöhungsverlangen ist zu begründen, da der Vermieter die Ortsüblichkeit der von ihm verlangten Miete darlegen muss. Zulässige Begründungsmittel sind
- der Mietspiegel (zum Mietpreisrechner)
- Auskunft aus einer Mietdatenbank
- Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
- Benennung von 3 Vergleichswohnungen
Form:
Die Mieterhöhung muss in Textform erstellt und alle notwendigen Angaben wie z. B. Angabe des Mietspiegelfeldes, Berechnung der Mietänderung, Beginn der Erhöhung etc. enthalten.
