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Leitfaden zum "Berliner Mietendeckel" - Was ist zu tun? MietenWoG Bln - Gesetz gilt ab sofort

Informieren Sie sich über den "Berliner Mietendeckel"!

Erste Vorlagen / Musterschreiben bereits erhältlich!

Auskünfte, Absenkung der Mietzahlung  & Neuvermietung nachvollziehbar erklärt! Was Sie tun sollten und was nicht!

 

Was sind die wichtigsten Vermieterpflichten?

Bestandsmieter: Auskunftspflicht binnen zwei Monaten

Jeder Berliner Vermieter muss seinem Mieter innerhalb der nächsten zwei Monate (beginnend ab dem 23.02.2020) unaufgefordert Auskunft über die "zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände“ erteilen. Hierzu ist keine Berechnung erforderlich! Diese Mitteilung müssen alle Bestandsmieter fristgerecht erhalten. Eine Vorlage zur Vermieter-Auskunft an Ihren Bestandsmieter ist bereits im Mitglieder Login-Bereich hinterlegt.  Wir empfehlen mit der Auskunfserteilung aktuell noch zu warten, da wir uns in einem dynamischen Prozess befinden und es noch zu Änderungen hieran kommen kann.

 

Neuvermietung: neue Höchstmiete berechnen & Auskunft erteilen 

Bei einer Neu- oder Wiedervermietung gelten völlig neue Mietobergrenzen, die unbedingt zu beachten sind. 

Grundregel: die neue Miete darf nicht höher sein als die bisherige, jedoch die neuen Mietobergrenzen nicht übersteigen.

Zusätzlich hat der Vermieter dem Mieter vor Vertragsschluss Auskunft über die Berechnungsumstände sowie die Höhe der vorherigen Miete (Stichtagsmiete) mitzuteilen. Eine Vorlage zur "Vermieter-Auskunft bei Neuvermietung"  ist bereits für Mitglieder verfügbar. Ein neuer Mietvertrag mit "Mietendeckel-Klausel" wird aktuell erarbeitet.
 

Mietobergrenzen nach Mietpreis-Tabelle (§ 6 Abs. 1 MietenWoG Bln):

Nr. Erstmalige Bezugsfähigkeit der Wohnung & Ausstattung

Mietpreis pro Quadratmeter

1 bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 €
2 bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00 €
3 bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 €
4 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 6,27 €
5 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22 €
6 1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 €
7 1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 6,08 €
8 1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62 €
9 1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 5,95 €
10 1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 6,04 €
11 1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 €
12 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad 9,80 €

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

 

Befindet sich der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich der Tabellenwert um 10 %.

Für eine moderne Ausstattung  ist ein Zuschlag von 1 €/qm zulässig. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der nachfolgenden Merkmale vorhanden sind

  • schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug
  • Einbauküche
  • hochwertige Sanitärausstattung
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a)

Hinzu kommt ggf ein Zuschlag für eine "privilegierte" Modernisierung i. H. v. max. 1 €/qm, wenn diese Maßnahme nach dem 18.06.2019 und dem Inkraftreten des Gesetzes durchgeführt wurde sowie innerhalb von drei Monaten der IBB angezeigt wurde (§ 7 Abs. 2 MietenWoG Bln).

Hinweis zu „Mini-Mieten“: Sollte die bisherige Miete unter 5,02 €/qm monatlich liegen und die Wohnung über zwei von fünf Merkmalen zur modernen Ausstattung verfügen, darf der Vermieter die Miete um max. 1,00 € auf 5,02 €/qm/Monat anheben.

 

Welche Bedeutung hat der „Mietenstopp“ per 18.06.2019?

Die Mieten bleiben auf dem Stand per 18.06.2019 "eingefroren" und vorläufig sind keine Mieterhöhungen erlaubt.

 

Was bedeutet das für Mieterhöhungen nach dem 18.06.2019?

Es ist ab sofort verboten, eine höhere Miete als die zum 18.06.2019 wirksam vereinbarte Miete zu fordern oder entgegenzunehmen. Dies gilt für sämtliche Mieterhöhungen, die erst nach dem Stichtag wirksam wurden. Somit auch für die dem Mieter noch vor dem 18.06.2019 zugestellte Mieterhöhung, wenn dieser erst nach dem Stichtag zustimmte.

Anwendungsbeispiele

Fall 1 : keine Mieterhöhung seit dem 18.06.2019

Sollte sich die Miete nach dem 18.06.2019 nicht erhöht haben, hat der Vermieter aktuell nichts zu veranlassen.

Fall 2: Mieterhöhung nach dem 18.06.2019

Hat sich die Miete nach dem Stichtag erhöht, muss der Vermieter aktiv werden.

Der Mieter ist darüber zu informieren, dass seine monatliche Zahlunsverpflichtung herabgesetzt wird. Zahlt der Mieter selbst, sind Zahlungen entsprechend anzupassen. Die (frühere) Vereinbarung bzgl. der Mieterhöhung an sich bleibt bestehen, es wird lediglich die monatliche Zahlungsverpflichtung herabgesetzt.  Ein Musterschreiben steht unseren Mitgliedern zur Verfügung.

Bereits das Fordern oder Entgegennehmen einer höheren Miete stellt eine Ordnungswidrigkeit dar (§ 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln).

Es ist im Einzelfall zu prüfen, wie hoch die geschuldete Stichtagsmiete in diesem Zusammenhang ist.

 

Müssen nun auch die Mieten aus Altverträgen abgesenkt werden?

Nach einer Übergangszeit von 9 Monaten sieht das Gesetz eine Absenkung von Bestandsmieten auf die sog. „Kappungsmiete“ vor. Hierbei wird die Wohnlage berücksichtigt (einfache Wohnlage - 0,28 €, mittlere Wohnlage - 0,09 €, gute Wohnlage + 0,74 €) sowie ein Zuschlag von 20% gewährt.

Aktuell ist hierzu nichts zu unternehmen. Die Lageeinordnung wird von der Senatsverwaltung erst noch veröffentlicht.

 

Sind Modernisierungsumlagen zukünftig noch erlaubt?

Es gibt einen Katalog an Mod-Maßnahmen, bei denen eine Modernisierungsumlage von max. 1 €/qm zulässig ist. Dabei darf die Mietobergrenzen jedoch auch nur um max.1 € überschritten werden. Diese Mieterhöhung ist der IBB (Investitionsbank Berlin) anzuzeigen. Modernisierungen, die nach dem 18.06.2019 durchgeführt wurden und mit einer Mieterhöhung verbunden sind, sind ab dem Inkrafttreten des Gesetzes zulässig, wenn sie der IBB innerhalb von drei Monaten angezeigt werden.

 

Wann ist der Vermieter ein Härtefall und was bedeutet das?

Auf Antrag des Vermieters kann die IBB dem Vermieter eine höhere Miete erlauben, um eine „unbillige Härte“ zu vermeiden. Diese soll insbesondere dann vorliegen, wenn die neuen Mietpreise auf Dauer zu Verlusten beim Vermieter führt oder zur Substanzgefährdung. Der Eintritt des Härtefalls darf nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen.

 

Was passiert bei Verstößen gegen das Gesetz?

Diese können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden (Bußgeld bis zu 500.000 €).

 

Es sind Klagen gegen das Gesetz angekündigt. Können Vermieter bis dahin abwarten?

Auf keinen Fall sollten Vermieter das neue Gesetz ignorieren und ein Bußgeld riskieren. Das Gesetz ist uneingeschränkt gültig, bis das Bundesverfassungsgericht (oder der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin) hierüber anderweitig entschieden hat.

 

HINWEIS: Mit dem neuen Gesetz wurde für Berlin eine völlig neue Rechtslage geschaffen, die sehr komplex ist und viele Detailfragen ungeklärt lässt. Wir befinden uns daher in einem sehr dynamischen Prozess, der in den nächsten Wochen neue Erkenntnisse und Handlungsempfehlungen mit sich bringen wird. 

Bitte beachten Sie unbedingt, dass es sich hierbei um allgemeine Informationen handelt, welche keine Beratung im Einzelfall ersetzt. 

Thema Nr. 1 für Berliner Vermieter

Es ist extrem wichtig, die richtige Miethöhe vor einer Vermietung zu ermitteln. 

Es gelten die strengen Bedingungen des "Berliner Mietendeckels". Verstöße hiergegen sind eine Ordnungswidrigkeit und können teuer werden (Bußgeld bis 500.000 EUR)!

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