Die wichtigste Entscheidung des Jahres wird im 2. Quartal 2021 erwartet: Bleibt der „Berliner Mietendeckel“ oder nicht?
Szenario 1: MietenWoG Bln bleibt
Sollte das Bundesverfassungsgericht das MietenWoG Bln als verfassungsgemäß einstufen, weil
- dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz zugestanden wird und
- die Regelungen als verhältnismäßig bezüglich der Eigentumsverletzung eingestuft werden,
gilt das Gesetz bis zu seinem regulären Außerkrafttreten (2025) fort.
Das MietenWoG Bln erlaubt kleine Mieterhöhungen ab 01/2022. Die Vorlage für diese Mieterhöhung ist rechtzeitig im HEV-Formular-Center hinterlegt.
Alternativ ist natürlich auch denkbar, dass das Bundesverfassungsgericht dem Land Berlin die Zuständigkeit für das MietenWoG Bln grundsätzlich zugesteht, jedoch Korrekturen am Gesetz verlangt. Dabei könnte vor allem die Absenkung der zuvor zulässigen Mieten bemängelt und/oder auch die Höhe der neuen Mietobergrenzen. Denn hier wurden Mietspiegel-Werte aus dem Jahr 2013( zzgl. Reallohnentwicklung) statt des Mietspiegels 2019 angesetzt.
Der Beratungsbedarf bezüglich Eigenbedarfskündigung und Zeitvertrag ist deutlich gestiegen. Viele Vermieter werden auch den Verkauf an einen Selbstnutzer erwägen.
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Szenario 2: MietenWoG Bln kippt
Wird der „Berliner Mietendeckel" für nichtig erklärt, müssen die Mieter sehr wahrscheinlich Nachzahlungen leisten. Das gilt für Absenkungen, ausgesetzte Staffelmieten, höhere Hintergrundmieten (Schattenmieten) u. a.
Vorlage für eine korrekte Zahlungsaufforderung ist rechtzeitig im HEV-Formular-Center hinterlegt.
Bei Ausbleiben der Zahlung empfiehlt sich ein gerichtliches Mahnverfahren (Mahnbescheid). Wir beraten unsere Mitglieder hierzu.
Berliner Eigentümern stünden dann wieder die bundesweit gültigen Vermieterrechte zu wie z. B.
- „normale“ Mieterhöhungen (§§ 558 ff. BGB)
- Vereinbarung von Staffelmieten (§ 557a BGB)
- höhere Mieten bei Neuvermietung (Mietpreisbremse §§ 556d ff. BGB)
- Modernisierungen mit Mod-Umlage (§§ 559 ff. BGB)
Ein Vorlage für eine Mieterhöhung finden Sie dann im HEV-Formular-Center zum Sofort-Download.
Die Senatsverwaltung plant wohl einen neuen Mietspiegel Berlin 2021. Dieser müsste Ende 05/2021 veröffentlich werden. Wir informieren hierüber.
Sollte der „Berliner Mietendeckel“ scheitern, wird der Bundesgesetzgeber zeitnah nachbessern und das Mietrecht deutlich verschärfen.
Mietrecht 2021
ACHTUNG! Bundesweite Verschärfung des Mietrechtes erwartet
Der "politische Wind“ hat längst gedreht: private Vermieter werden überwiegend als „rendite-orientiert“ eingestuft. Auch wenn die Mietpreise viel langsamer steigen als die Kaufpreise. Es besteht der politische Wille, die Mieten weitestgehend zu regulieren.
Das Thema „soziales / bezahlbares Wohnen“ wird bei der am 23.09.2021 anstehenden
- Bundestagswahl
- Wahl des Berliner Abgeordnetenhauses
das große Wahlkampfthema sein.
Beispiel 1: die Grünen planen gesetzlichen Anspruch des Mieters auf „Wohnungstausch“
Es soll ein Rechtsanspruch des Mieters auf Wohnungstausch wie folgt etabliert werden:
- ein Tauschpartner tritt in den jeweiligen Mietvertrag des Anderen als neue Mietpartei ein
- das bisherige Mietverhältnis wird mit dem neuen Mieter fortgeführt
- die Miethöhe bleibt beim Tausch unverändert
- der Vermieter muss dies akzeptieren, wenn er gegen die Person des neuen Mieters keine "triftigen Gründe" vortragen kann.
Das hätte zur Folge, dass der Vermieter praktisch nicht mehr selbst vermietet. Ziel dieses politischen Vorstoßes ist, dass ältere, alleinstehende Mieter mit großen Wohnungen bewogen werden, in kleinere Wohnungen zu ziehen. Dieses gesetzliche Tauschrecht soll „zunächst" nur für Wohnungsgesellschaften gelten. Der Schritt zu privaten Vermietern dürfte dann nicht mehr weit sein.
Wichtig
Renommierte Rechtswissenschaftler wie Prof. Dr. Ulf Börstinghaus (auch Ehrenvorsitzender des Deutschen Mietgerichtstages) sowie die Zivilrechtsprofessorin und OLG-Richterin Dr. Beate Gsell bewerten einen gesetzlichen Anspruch auf Wohnungstausch für rechtlich zulässig sowie rechtspolitisch sinnvoll. Der Deutsche Mieterbund begrüßt dieses Vorhaben ebenfalls.
Beispiel 2: Vermieter sollen sich zukünftig an Heizkosten beteiligen
Das Heizen mit Heizöl und Erdgas wird teuer, da ab sofort auch CO2 - Abgaben für das Beheizen privater Wohnräume fällig werden. Ziel der Besteuerung ist die fossilen Brenn- und Kraftstoffe unattraktiv zu machen,um einen Anreiz zum Umstieg auf klimafreundliche Alternativen zu schaffen. Die Heizkosten steigen ab 2021 um ca. 25 - 125 € jährlich - je nach Wohnungsgröße.
Bisher hat der Mieter sämtliche Heizkosten nach der Heiz- und Betriebskostenverordnung zu tragen. Der Deutsche Mieterbund verlangt die Übernahme dieser Kosten durch den Vermieter. Denn nur der habe Einfluss auf die im Haus installierte Heiztechnik. Die Bundesministerium für Finanzen sowie Justiz / Verbraucherschutz hingegen schlagen eine Teilung der zusätzlichen Heizkosten zwischen Mieter und Vermieter vor.
Eine Einigung hierzu steht noch aus!
Beispiel 3: neues Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen - § 250 BauGB neu
Zum weiteren Mieterschutz soll die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen nur noch in Ausnahmefällen möglich sein (§ 250 BauGB).
Die einzelnen Landesregierungen dürfen "Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt“ festlegen, in denen das das „Umwandlungsverbot“ zukünftig gilt.
Die notwendige behördliche Genehmigung wird dann nur noch im Ausnahmefall erteilt, wenn
- die Wohnung nach dem Verkauf von Angehörigen genutzt werden soll
- zwei Drittel der Mieter selbst kaufen
- eine Erbauseinandersetzung ansteht.
Das Bundeskabinett hat den Gesetzesentwurf zur Baulandmobilisierung bereits beschlossen. Der Bundestag muss dieses Gesetz noch verabschieden. Somit dürfte es zukünftig deutlich schwerer werden, sein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufzuteilen.
Beispiel 4: Kleine Gewerbemieter bald fast Wohnraum-Mieterschutz?
Die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen hat einen neuen Gesetzesentwurf vorgelegt. Damit sollen „besonders schutzwürdige Gewerbemieter“, die in angespannten Gewerbemietmärkten mieten oder nach entsprechenden Räumlichkeiten suchen, gestärkt werden.
Wer soll geschützt werden?
- Kleingewerbemieter (bis max 250 qm Fläche)
- soziale oder kulturelle Zwecke verfolgende Einrichtungen in Ballungszentren
Welchen Schutzrechte stehen im Raum?
- Einführung der Mietpreisbremse auch im Gewerbemietrecht (Festsetzung neuer Höchstmieten wie im Wohnraummietrecht)
- neue Kündigungsschutzvorschriften - Vermieter kann nur noch mit einem „berechtigten Interesse“ kündigen
- Kündigungen zum Zwecke einer Mieterhöhung sind explizit ausgeschlossen
- eine Härtefall-Klausel zugunsten des Gewerbemieters (analog dem Wohnraummietrecht)
- Verlängerungsrecht bei befristeten Mietverträgen von insgesamt bis zu zehn!!! Jahren
Der Gesetzesentwurf wurde im Plenum beraten.
Beispiel 5: „Störung der Geschäftsgrundlage" wegen Pandemie zugunsten des Gewerbemieters - Art. 240 § 7 EGBGB
Gewerbemieter sollen vom Vermieter eine Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB verlangen können - wenn die wirtschaftlichen Folgen für Mieter unzumutbar sind. Neu dabei ist die gesetzliche Vermutung, dass die erhebliche Beschränkungen infolge der Corona-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellt. In welcher Höhe der Mieter eine Mietanpassung verlangen kann, hängt von den Umständen des Einzelfalls (erlittene Umsatzeinbußen, staatliche Untertstützung etc.). Es handelt sich nicht um ein gesetzliches Mietminderungsrecht; die Verhandlungsposition des Mieters dürfte hierdurch jedoch gestärkt sein. Der Bundestag hat die neue Regelung bereits beschlossen (Artikel 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen).
