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Mietverträge mit "Schattenmiete" - Ihr gutes Recht oder "Trickserei"?

Logo ImmobilienScout24Dieser Fachartikel ist die Fortsetzung des ImmobilienScout24 Newsletter-Beitrags vom 17. August 2020 für Immobilieneigentümer.

"Berliner Mietendeckel" will Neuvertragsmieten fast halbieren!

Bei einer Neuvermietung sind Berliner Vermieter an die Mietobergrenzen des MietenWoG Bln gebunden, die ca. 40 % unter den bisher erlaubten Mieten liegen. Das Land Berlin hat mit diesem neuen Gesetz ein "eigenes öffentlich-rechtliches Mietpreisrecht" geschaffen und unterwirft ca. 1,5 Mio. Wohnungen seinen strengen und mit Bußgeldern versehenen Vorgaben.

Das Gesetz ist rechtlich umstritten.

 

Mietendeckel & Grundgesetz - Passt eher nicht!

Zu diesem Gesetz gibt es eine Vielzahl von Rechtsmeinungen. Die Frage, ob das MietenWoG Bln weiterhin Bestand haben wird, ist eine reine Rechtsfrage. Hierüber entscheidet das Bundesverfassungsgericht (ggf. auch der Verfassungsgerichtshof von Berlin); nicht der Bundesgerichtshof und auch kein Berliner Amts- oder Landgericht.

Im Kern geht es hierbei um folgende Rechtsfragen:

  • Hat das Land Berlin die erforderliche Gesetzgebungskompetenz?
  • Hat der Bundesgesetzgeber von seiner Gesetzgebungskompetenz abschließend Gebrauch gemacht?

  • Stellen die Regelungen des MietenWoG Bln einen verhältnismäßigen Eingriff in die Eigentümerrechte (Art. 14 GG) dar?

 

Der Bestand des "Berliner Mietendeckels" ist keinesfalls sicher!

Es sind eine Vielzahl von Klagen gegen den Mietendeckel anhängig, die das MietenWoG Bln für verfassungswidrig halten.
Den Verfassungsgerichten liegen folgende Klagen vor (abstrakte & konkrete Normenkontrollen):

  • Klage der Bundestagsabgeordneten von CDU/CSU und FDP (BVerfG Karlsruhe)
  • Klage der Landtagsabgeordneten der CDU und FDP Fraktionen (BerlVerfGH)
  • Vorlage des Landgerichtes Berlin (67. Kammer, AZ 67 S 274/19) (BVerfG Karlsruhe)

Auszug "Die Kammer ist davon überzeugt, dass Art. 1 § 3 MietenWoG Bln in der Fassung vom 11. Februar 2020 (GVBl. 2020, 50) mit Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 GG i.V.m. §§ 557 Abs. 1, 558 Abs. 1 und 2 BGBunvereinbar und deshalb formell verfassungswidrig und nichtig ist. Dem Land Berlin fehlt insoweit jede Gesetzgebungskompetenz".

Selbst das Land Berlin sieht das Gesetz keinesfalls als sicher an. Dazu folgende Veröffentlichung:

Wie sicher ist das Gesetz? "Das Gericht muss die Frage klären, ob die im Gesetz festgelegten Maßnahmen mit dem Grundrecht auf Eigentum vereinbar sind und ob eine Landesregierung überhaupt Vorgaben für das Mietrecht machen darf. Mietrecht ist eigentlich Bundessache. Mit einer Entscheidung wird erst im nächsten Jahr gerechnet. Quelle: berlin.de.

 

FAZIT

Es ist daher keinesfalls rechtlich abwegig, das MietenWoG Bln für verfassungswidrig zu halten.

Vielmehr muss man akzeptieren, dass es unterschiedliche Rechtsansichten bezüglich der Wirksamkeit dieses Gesetzes gibt. Aus diesem Grund muss man jedem Berliner Vermieter das Recht zugestehen, sich genau für den Fall der Verfassungswidrigkeit abzusichern.  Es ist daher legitim, sich für diesen Fall  eine höhere Miete versprechen zu lassen.

 

Hierzu bereits das Bundesverfassungsgericht (BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 10. März 2020 / Rand-Nr. 27)

Es ist auch nicht erkennbar, dass Vermieter daran gehindert wären, sich für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes bei Neuvermietung eine höhere Miete versprechen zu lassen.

 

"Schattenmiete"- weder Umgehung des MietenWoG Bln noch "Trickserei"!

Diese Zusatz-Regelungen zur Miethöhe gelten nur für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes. Anderenfalls verbleibt es für den Mieter bei der geringen Miete und es gibt auch keine Nachzahlungsverpflichtung. Im Ergebnis wird man Vermietern nicht untersagen können, sich für den Fall der Nichtigkeit des MietenWoG Bln vertraglich abzusichern. Denn scheitert der "Berliner Mietendeckel", herrscht genau der Rechtszustand, der von Anfang an bestanden hätte und zu dem vorsorglich heute bereits Regelungen getroffen werden.

 

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