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Nachbarschaftsrecht

Rechte und Pflichten als Immobilieneigentümer und Vermieter.

Die Urteile sind chronologisch geordnet.

AG München, Urteil vom 12.01.2017, AZ: 233 C 29540/15

Schock nach dem Urlaub: Reihenhaus-Nachbar setzt Sichtschutzwand und bohrt das Haus an

Darf ein Reihemittelhaus-Eigentümer ohne Rücksprache einen Sichtschutz auf der Terrasse montieren?

Der Fall: Umbauten durch den Nachbarn in der Urlaubszeit
Die Eigentümer eines Reihenhauses trauten nach Rückkehr aus ihrem Urlaub ihren Augen nicht: eine Sichtschutz – Terrassentrennwand war errichtet. Hierzu hatten die Nachbarn auch ihre Außen-Wohnzimmerwand im 1. Obergeschoß angebohrt und Dübel gesetzt. Eine entsprechende Genehmigung der Hauseigentümer lag nicht vor.

Leiter steht auf dem eigenen Grundstück , lehnt aber an der Nachbarwand
Des Weiteren hatten die bauwütigen Nachbarn ihre schwere Metall-Leiter an die Dachziegel-Kante der Reihenhauseigentümer angelehnt. Auch nach Aufforderung wollten sie diese nicht entfernen, weil es sich um eine sehr große und schwere Metalleiter handelte. Zudem argumentierten sie, die Leiter würde schließlich zu 100 % auf ihrem eigenen Grundstück stehen.
Die Eigentümer des Reihenhauses bestanden weiterhin auf die Entfernung der Leiter, da hierüber Einblicke in das Wohn- und Schlafzimmer möglich sei.

Klage auf Beseitigung und zukünftige Unterlassung
Der Eigentümer des Reihenhauses erhoben Klage vor dem zuständigen Amtsgericht mit dem Ziel, dass der Nachbar die angelehnte Metallleiter zu entfernen habe und dieses Anlehnen an seine Hauswand auch zukünftig zu unterlassen hat. Da die verklagten Nachbarn bereits während des laufenden Gerichtsverfahrens die Befestigung des Sichtschutzes am Haus der Kläger beseitigt und die von ihm gestellten Dübellöcher verfüllt hatten, verlangten die Kläger diesbezüglich zukünftig ein Unterlassen auf Anbringen von Befestigungen an ihrem Haus.

AG München: angelehnte Leiter als Beeinträchtigung des Eigentums
Auch das Anlehnen der Leiter stellt bereits eine Beeinträchtigung des Eigentums nach § 1004 Abs. 1 BGB dar. Denn durch das Anlehnen der Leiter an der Dachkante nutzten die Beklagten diese rechtswidrig. Das Eigentumsrecht beinhaltet neben dem eigenen Nutzungsrecht auch ein Ausschlussrecht in Bezug auf andere Personen. Das bedeutet, dass ein Eigentümer jeden Nichtberechtigten von der Nutzung seines Eigentums ausschließen kann. Die Kläger haben daher einen Anspruch auf das Entfernen der Leiter.

Anspruch auf Unterlassen baulicher Eingriffe
Das Gericht urteilte weiterhin, dass die Beklagten es zukünftig zu unterlassen haben, Eingriffe in die Bausubstanz am fremden Hauses vorzunehmen. Denn das Abringen von Befestigungen und Setzen von Bohrlöchern stellt eine Beeinträchtigung des Eigentums i. S. d. § 1004 Abs. 1 BGB der Kläger dar.

BGH, Urteil vom 16.01.2015, AZ: V ZR 110/14

Rücksichtnahme: rauchfreie Zeiten auf Balkonen?

Die über den Beklagten wohnenden Nachbarn beschwerten sich über das häufige Rauchen der Mieter direkt unter ihnen und verlangten zumindest eine Regelung, wonach das Rauchen nur zu bestimmten Zeiten erlaubt sei.
Das Landgericht Potsdam (AZ: 1 S 31/13) hatte das noch in einer Entscheidung abgelehnt. Der Bundesgerichtshof sah dies anders:

Die gestörten Nachbarn haben jedenfalls dann einen (eingeschränkten) Abwehranspruch / Unterlassungsanspruch, wenn die mit dem Tabakrauch verbundenen Beeinträchtigungen wesentlich sind. Hierbei kommt es auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen an.
Grundsätzlich gehört das Rauchen zwar zur Verwirklichung eigener Lebensbedürfnisse und ist daher zulässig (vertragsgemäßer Gebrauch). Jedoch sind diesem Recht durch das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme Grenzen gesetzt. Daher wird in diesen Fällen grundsätzlich eine Regelung notwendig sein, die rauchfreie Phasen vorsieht und solche, zu denen auf dem Balkon geraucht werden darf.

Das Landgericht Potsdam hat nun Feststellungen darüber zu treffen, ob der Zigarettenrauch als objektiv und konkret störend wahrnehmbar ist.

Landgericht Potsdam, Urteil vom 14.03.2014, AZ: 1 S 31/13

Nachbarschaftsstreit: Rauchen auf dem Balkon

Die Gerichte beschäftigen sich in den letzten Jahren zunehmend mit der Frage, ob in Wohnungen bzw. auf Balkonen geraucht werden darf. Nach der Einschätzung vieler Amtsgerichte ist das Rauchen in der Wohnung / Balkon ohne anderweitige Vereinbarung erlaubt, da das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache gehört (Artikel 2 GG: Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit). Demnach müssen Nachbarn das Rauchen vom Balkon hinnehmen und können weder die Miete mindern noch Unterlassung verlangen. Auch der Vermieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Unterlassung oder Schadensersatz (Substanzschäden an der Mietsache), wenn kein sog. „exzessives Rauchen“ vorliegt.

Das Landgericht Berlin (AZ: 67 S 307/12) bestätigte hingegen einem Mieter seinen Anspruch auf Mietminderung. Begründet wurde dies damit, dass die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung erheblich gemindert ist, wenn die Mieter der darunter liegenden Wohnung in erheblichem Maße auf ihrem Balkon rauchen und dieser Rauch in die Wohnung des Mieters zieht bzw. dieser aufgrund dieses Umstands gezwungen ist, eine Belüftung der Wohnung zu unterlassen. Eine Minderungsquote i. H. v. 10 % war in diesem Fall angemessen.

Das Landgericht Frankfurt a. M. (AZ: 2-09 S 71/13) entschied, dass das Rauchen auf dem Balkon zwar zulässig sei, aber der rauchende Bewohner, dem zwei Balkone zur Verfügung standen, nur auf dem Balkon rauchen darf, auf welchem er den Nachbarn nicht stört. In einer aktuellen Entscheidung des Landgerichtes Potsdam wurde zur Frage, ob ein Nachbar einem Hausbewohner bezüglich des Rauchens auf dem Balkon eine zeitliche Einschränkung gerichtlich auferlegen lassen kann, Stellung genommen. Geklagt hatte ein Rentnerpaar aus Brandenburg, das sich durch den Zigarettenrauch belästigt fühlt. Mit Fotos und einem Protokoll dokumentierten sie, wie häufig die über ihnen wohnenden Nachbarn zur Zigarette griffen. Damit wollten sie ein Rauchverbot für bestimmte Zeiten erreichen. Die rauchenden Nachbarn hingegen wollen sich nicht vorschreiben lassen, wann sie rauchen dürfen. Eine gütliche Einigung konnte zwischen den Parteien nicht erzielt werden.

Das Landgericht Potsdam stellte fest, dass hier kein Verstoß gegen Raucherschutzgesetze feststellbar sei. Eine Verletzung des Gebotes der gegenseitigen nachbarschaftlichen Rücksichtnahme liegt ebenfalls nicht vor. Es fehlt daher die rechtliche Grundlage zur richterlichen Beschränkung der rauchenden Nachbarn.
Die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.

AG München, Urteil vom 26.02.2013, AZ: 114 C 31118/12

Laubfall vom Baum des Nachbarn – Laubrente ?

Die Grundstückseigentümerin (Klägerin) ärgerte sich über die alte Linde ihres Nachbarn, die ca. 12 m von der Grundstücksgrenze entfernt steht. Die Äste des Baumes ragen zwar nicht über die Grundstücksgrenze, wehen jedoch mehrfach im Jahr Blüten, Blätter und Äste auf ihr Grundstück. Nach dem Vortrag der Klägerin bildete sich insbesondere im Herbst eine mehr als 10 cm dicke Schicht in einem Radius von ca. 30 m auf ihrem Rasen. Dadurch wäre einerseits der gepflegte Garten bedeckt und andererseits die Regenrinnen verstopft. Die Linde verursache eine deutlich erhöhte Gartenpflege durch die Klägerin (Dachrinnenreinigung 4x im Jahr, 10 x 80 l Tonnen Laubentsorgung). Da die Beeinträchtigung durch die ortsübliche Nutzung des Grundstückes deutlich über das zumutbare Maß liege, verklagte sie die Nachbarn auf Zahlung einer „Laubrente“ nach i. H. v. 1.500 € für die letzten drei Jahre.

Das Amtsgericht München entschied hierzu: es besteht kein Anspruch auf Zahlung einer Laubrente nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB, weder rückwirkend für die letzten Jahre noch zukünftig. Denn der durch die Linde entstehende Laubanfall stellt eine ortsübliche Benutzung dar, den die Klägerin dulden muss, da sie nicht über das zumutbare Maß hinausgeht.

Für die Beurteilung der Frage, ob die Beeinträchtigung als wesentlich oder unwesentlich einzustufen ist, gilt als Maßstab das Empfinden eines verständigen Durchschnittsbenutzers des betroffenen Grundstücks und nicht durch das subjektive Empfinden des Gestörten. Bei einem Wohngrundstück ist maßgeblich, ob das Wohnen an Annehmlichkeiten verliert und der Grundstückswert dadurch gemindert wird. Beim Laub- und Blütenabfall einer Linde handelt es sich um jahreszeitlich bedingte und beschränkte Einwirkung. Ein durchschnittlich empfindender und denkender Anwohner ohne besondere Empfindlichkeit würde die geschilderten Beeinträchtigungen ohne Entschädigungs-verlangen hinnehmen. Darüber hinaus handelt es sich hier um einen seit vielen Jahren gewachsenen Baumbestand; infolgedessen ist das Grundstück der Klägerin – wie auch die Mehrheit der Vergleichsgrundstücke – dem Abfallen von Laub, Blüten und Ästen der fremden und eigenen Bäume ausgesetzt. Die Klägerin genießt das Wohnen im Grünen als Lagevorteil, daher muss sie den damit verbundenen Nachteil der erhöhten Grundstücksverschmutzung durch pflanzliche Bestandteile in Kauf nehmen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.01.2014, AZ: V ZR 292/12

Nachbarschaftsrecht – Streit um den Gartenzaun

Immer wieder entsteht Streit unter Grundstücksnachbarn, wer für die Errichtung des Gartenzaunes (Einfriedung) zuständig und welche Art von Einfriedung zulässig ist. Die Bestimmungen hierfür befinden sich in den jeweiligen landesrechtlichen Nachbarschaftsgesetzen.

Im vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall hatte der Nachbar nach einem Streit um eine gemeinsame Einfriedungspflicht eine ca. 2 m hohe Leitplankenkonstruktion als Gartenzaun errichten lassen. Der Grundstücksnachbar verlangte daraufhin die Beseitigung dieser „Anlage“ und die Errichtung einer Einfriedung mit einem Gitterzaun, max. 1,20 m hoch.

Der Bundesgerichtshof erörtere hierzu: eine Einfriedung muss ortsüblich sein. Lässt sich keine Ortsüblichkeit feststellen, besteht ein Anspruch auf die Errichtung einer ca. 1,20 m hohen Einfriedung (§ 35 Abs. 1 Satz 1, 2 NachbG NRW). Maßgeblich für die Ortsüblichkeit sind die tatsächlich bestehenden Verhältnisse in dem betreffenden Gebiet. Da sich in diesem Gebiet jedoch keine Ortsüblichkeit feststellen ließ, konnte es auch keine Einfriedung geben, die NICHT ortsüblich wäre. Somit liegt kein Verstoß gegen die Ortsüblichkeit vor.

Eine Änderung der Höhe der Konstruktion auf die im Gesetz vorgegebene Höhe (1,20 m) kann auch nur verlangt werden, wenn die derzeitige Höhe von ca. 2 m wesentlich von der im Vergleichsgebiet üblichen Höhe von Einfriedungen abweicht. Da auch diesbezüglich ebenfalls keine Ortsüblichkeit festgestellt werden konnte, besteht kein Anspruch auf Absenkung der Zaunhöhe. Die Beseitigung des Leitplanken-Gartenzaunes kann selbst dann nicht verlangt werden, wenn die Art der Einfriedigung ästhetisch unschön und sonst nirgends vertreten ist.

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