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Zweckentfremdungsverbot in Berlin 2016

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Fragen & Antworten zu Ferienwohnung, Gewerbe und Leerstand

Das Zweckentfremdungsverbot (ZwVbVG) wurde zuletzt am 22.03.2016 geändert und gilt für ganz Berlin.

Was versteht man unter Zweckentfremdung?

Eine Zweckentfremdung liegt nach § 2 Abs. 1 ZwVbG vor, wenn Wohnraum:

  • zum Zwecke der wiederholten nach 
Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen verwendet wird oder
  • für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird
  • baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist
  • länger als sechs Monate leer steht oder beseitigt wird

Darf ich eine meine Berliner Wohnung ohne Weiteres als Ferienwohnung anbieten ?

Nein. Sie benötigen eine entsprechende Genehmigung des zuständigen Bezirksamtes, die nur im Ausnahmefall erteilt wird. Es handelt sich dabei um eine sog. Ermessensentscheidung. Hierbei wird durch die Behörde eine Interessensabwägung zwischen vorrangig zu berücksichtigende öffentliche Interessen und schutzwürdigem privaten Interessen vorgenommen. Auch die Übergangsfrist für „Alt-Anbieter“ von Ferienwohnungen, die bereits vor Mai 2014 vermietet hatten, ist zum 30.04.2016 abgelaufen. Bitte beachten Sie, dass ein behördlicher Auskunfsanspruch gegen Internetportale wie AirBnB, Wimdu etc. auf Herausgabe der Kundendaten (Vermieter der Ferienwohnung) bestehen kann (§ 5 Abs. 2 ZwVbG).

Können auch Mieter einen Antrag auf Zweckentfremdung stellen?

Mieter müssen ihre Verfügungsberechtigung nachweisen und daher eine entsprechende Bescheinigung des Vermieters ihrem Antrag auf Genehmigung beifügen (§ 3 Abs. 3 ZwVbVO).

Wie gehe ich mit meinem Gewerbemieter um, der bei mir schon vor dem 01.05.2014 eine ehemalige Wohnung gewerblich mietete und das Nutzungsverhältnis fortdauert?

Sie brauchen nichts zu unternehmen. Wurde der Wohnraum schon vor dem 01.05.2014 gewerblich oder beruflich genutzt, liegt keine (verbotene) Zweckentfremdung, solange das bereits vor dem Stichtag bestehende Nutzungsverhältnis nicht beendet und der Geschäftsbetrieb entsprechend fortgeführt wurde (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG).

Wie sieht es bei teilgewerblicher Nutzung aus?

Eine gewerbliche oder berufliche Mitbenutzung ist zulässig, wenn insgesamt die Wohnraumnutzung überwiegt, also mehr als 50 % der Fläche (§ 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG). Bei Küche und Bad wird jeweils hälftige Nutzung unterstellt. Die Flächen von Balkonen und Terrassen bleiben aber unberücksichtigt (§ 2 Abs. 1 S. 3 ZwVbVO).

Was gilt bei Zweitwohnungen?

Bei einer Zweitwohnung, die auch als solche zeitweilig genutzt wird, liegt keine Zweckentfremdung vor (§ 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG).

Gilt für möblierte Wohnungen etwas anderes?

Nein, die gesetzlichen Vorschriften sehen keine Privilegierung von möblierten Wohnräumen vor. Entscheidend ist u.a. die Dauer der Überlassung der Räume.

Genehmigung des Bezirksamtes: Bedingung, Befristung, Auflage

Das Bezirksamt kann die Erteilung der Genehmigung unter einer Bedingung stellen, auf die Dauer der Zweckentfremdung befristen oder auch eine Ausgleichszahlung (Auflage) verlangen.

Muss man immer eine Ausgleichszahlung leisten?

Grundsätzlich muss nach § 4 Abs. 1 ZwVbVO eine Ausgleichszahlung verlangt werden.
Ausgenommen hiervon sind nach § 4 Abs. 2 der ZwVO:

  • Leerstand (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG)
  • Bestehen eines vorrangigen öffentlichen Interesses (§ 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG)
  • Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum (§ 3 Abs. 1 Satz 2, 3 ZwVbG)

Warum muss ich Ausgleichszahlungen an das Bezirksamt leisten und wie hoch sind diese?

Die Ausgleichszahlung soll den Schaden kompensieren, der dem Wohnungsmarkt durch die Zweckentfremdung entstanden ist. Die Höhe der Ausgleichszahlungen 
variiert:


Vermietung von Ferienwohnungen, gewerbliche oder berufliche Nutzung nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 und 2 ZwVbG

  • laufende Ausgleichszahlung i. H. v. bis zu 5 €/m2 pro zweckentfremdeter Wohnfläche

Dauerhafte Beseitigung von Wohnraum durch bauliche Veränderung oder Nutzung in der Weise, dass Wohnraum nicht mehr für Wohnzwecke nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 und 5 ZwVbG

  • einmalige Ausgleichszahlung i. H. v. bis zu 2.000 € je Quadratmeter zweckentfremdeter Wohnfläche

Absenkung der Ausgleichszahlung möglich

Im Einzelfall kann diese Ausgleichszahlung auf Antrag oder von Amts wegen vom Bezirksamt abgesenkt werden (§ 4 Abs. 4 ZwVbVO) Dies insbesondere dann, wenn bei gewerblicher oder freiberuflicher Nutzung die Festsetzung einer Ausgleichszahlung in voller Höhe nachweislich zur Existenzgefährdung des Antragstellers führen würde.

Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Verbotsverordnung

Ein Verstoß stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann (§ 7 Abs. 4 ZwVbG). Zudem droht die Rückführung zu Wohnraum, auch unter Verwaltungszwang, die Wiederherstellung des früheren Zustandes. Die Behörde hat Auskunfts- und Zutrittsrechte.

Bearbeitungszeiten beim Antrag auf Genehmigung der Zweckentfremdung

Das Bezirksamt entscheidet innerhalb von 8 Wochen nach Antragstellung (§ 3 Abs. 4 S. 1 ZwVbG). Diese Frist kann das Bezirksamt durch entsprechende Anzeige um weitere 6 Wochen verlängern.

Ist der Antrag in der o. a. Frist nicht bearbeitet, gilt die Genehmigung als erteilt (§ 3 Abs. 5 ZwVbG). Diese Fiktion der Genehmigung tritt nach § 9 S. 2 ZwVbG jedoch erst nach dem 01.05.2020 in Kraft.

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